對(duì)于許多美國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，投資房產(chǎn)是一項(xiàng)門(mén)檻不高且收益相對(duì)穩(wěn)定的選擇。

與國(guó)內(nèi)類(lèi)似，美國(guó)也有不少普通人通過(guò)房產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了財(cái)富積累。比如，美國(guó)知名房產(chǎn)公司Opendoor的創(chuàng)始人Eric Wu，就是一位典型的“房產(chǎn)投資達(dá)人”。

他在大學(xué)期間，用2萬(wàn)美元的獎(jiǎng)學(xué)金作為首付，買(mǎi)下了學(xué)校附近一套11萬(wàn)美元的房子。接著，他將車(chē)庫(kù)和一間臥室改造成單間出租，用租金支付貸款和生活費(fèi)。通過(guò)這種“以租養(yǎng)貸”的方式，在大學(xué)四年間積累了25處房產(chǎn)，最終將愛(ài)好變成了事業(yè)，創(chuàng)立了Opendoor。

他的故事或許有些激進(jìn)，但其中不乏普通人可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。許多人在購(gòu)買(mǎi)投資房之前，往往已經(jīng)有了自住房的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷。

然而，投資房和自住房的邏輯截然不同。盡管很多人對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)做過(guò)深入研究，但在真正出手購(gòu)買(mǎi)投資房時(shí)，仍然會(huì)陷入糾結(jié)。那么，大家到底在糾結(jié)什么呢？其實(shí)，核心問(wèn)題在于對(duì)房子未來(lái)收益的不確定性。

投資房的收益從何而來(lái)？

投資房的收益主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：房產(chǎn)升值和租金現(xiàn)金流。

1、房產(chǎn)升值：慢牛行情中的機(jī)會(huì)

過(guò)去20年，中國(guó)一二線城市的房產(chǎn)投資者大多享受到了房?jī)r(jià)上漲的紅利。在房?jī)r(jià)“一言不合就翻倍”的市場(chǎng)中，租金收益顯得微不足道。而在美國(guó)，過(guò)去5年的房?jī)r(jià)漲幅同樣可觀。2020年美聯(lián)儲(chǔ)大放水以及大幅降息，推動(dòng)全美房屋中位價(jià)從28.5萬(wàn)美元上漲至2025年1月的41.8萬(wàn)美元。那些在前幾年購(gòu)房的人，無(wú)疑享受到了這一波增值紅利。

然而，隨著利率的不斷攀升，房?jī)r(jià)大幅上漲的趨勢(shì)可能難以持續(xù)。未來(lái)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將更多地取決于各地的供需基本面。總體來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲是一個(gè)緩慢且平穩(wěn)的過(guò)程。除非是少數(shù)熱門(mén)地區(qū)，或者通過(guò)舊房翻新，否則期望在2-3年內(nèi)獲得大幅增值并不現(xiàn)實(shí)。通常，投資者需要持有房產(chǎn)至少5-10年，才能通過(guò)自然增值獲得理想回報(bào)。

2、租金現(xiàn)金流：高利率下的“現(xiàn)金奶?！?/p>

盡管利率高企，但在美國(guó)，仍然有可能找到正現(xiàn)金流的投資房。所謂正現(xiàn)金流，指的是通過(guò)較低比例的首付購(gòu)房后，租金收入能夠覆蓋貸款和各項(xiàng)支出（如房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)等），甚至還有盈余。

美國(guó)租房市場(chǎng)非常繁榮，許多人對(duì)租房情有獨(dú)鐘，甚至有人選擇終身租房。原因在于，擁有房產(chǎn)需要承擔(dān)房產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)等一系列繁瑣事務(wù)，而租房則可以省去這些麻煩。因此，租客往往愿意支付較高的租金，以獲得更好的居住體驗(yàn)。這也為投資房的正現(xiàn)金流回報(bào)提供了可能。

高增值 vs 高現(xiàn)金流：魚(yú)與熊掌如何兼得？

然而，高增值和高現(xiàn)金流往往難以兼得。通常情況下，高現(xiàn)金流的房產(chǎn)可能存在一些影響增值的潛在問(wèn)題，比如地理位置不佳（靠近鐵路、處于洪水區(qū)等）。這些問(wèn)題對(duì)自住買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是硬傷，但租客通常不太在意，畢竟房子出了問(wèn)題也是房東的責(zé)任。因此，這類(lèi)房產(chǎn)可以以較低價(jià)格購(gòu)入，并通過(guò)較高的租金獲得可觀回報(bào)。

而高增值的房產(chǎn)通常位于優(yōu)質(zhì)社區(qū)或有潛在利好的區(qū)域。這些地方配套設(shè)施完善，房屋供應(yīng)有限，長(zhǎng)期增值潛力較大。然而，租金回報(bào)卻未必理想，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)配套的價(jià)值并不一定能完全體現(xiàn)在租金上。

投資房的挑選策略：明確目標(biāo)，靈活應(yīng)對(duì)

在挑選投資房時(shí)，投資者需要在增值潛力和租金回報(bào)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，避免陷入無(wú)休止的糾結(jié)。以下是一些實(shí)用的小技巧，可以幫助提升投資房的現(xiàn)金流回報(bào)：

1、低價(jià)購(gòu)入“問(wèn)題房”，翻新后出租：通過(guò)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)狀態(tài)較差的房產(chǎn)，進(jìn)行適度翻新后出租，可以顯著提升租金回報(bào)。

2、選擇低利率貸款產(chǎn)品：在高利率環(huán)境下，盡量避免使用30年固定利率貸款，而是選擇利率更低的5年或7年可調(diào)利率貸款（5ARM或7ARM）。等未來(lái)利率下降后，再進(jìn)行再融資。

3、長(zhǎng)期持有，等待增值：在高增值區(qū)域購(gòu)房時(shí)，即使初始投資回報(bào)率不理想，也可以通過(guò)長(zhǎng)期持有等待房產(chǎn)增值。2-3年后，房產(chǎn)增值后再融資，回報(bào)率會(huì)顯得“可愛(ài)”許多。

結(jié)語(yǔ)

在高利率時(shí)代，美國(guó)仍然存在正現(xiàn)金流的投資機(jī)會(huì)，關(guān)鍵在于明確投資目標(biāo)，靈活運(yùn)用策略。無(wú)論是追求長(zhǎng)期增值，還是短期現(xiàn)金流，投資者都需要根據(jù)自身需求和市場(chǎng)情況做出明智選擇。

畢竟，房產(chǎn)投資不僅是一場(chǎng)財(cái)富積累的游戲，更是一場(chǎng)耐心與智慧的較量。