對(duì)于許多美國家庭來說，投資房產(chǎn)是一項(xiàng)門檻不高且收益相對(duì)穩(wěn)定的選擇。

與國內(nèi)類似，美國也有不少普通人通過房產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了財(cái)富積累。比如，美國知名房產(chǎn)公司Opendoor的創(chuàng)始人Eric Wu，就是一位典型的“房產(chǎn)投資達(dá)人”。

他在大學(xué)期間，用2萬美元的獎(jiǎng)學(xué)金作為首付，買下了學(xué)校附近一套11萬美元的房子。接著，他將車庫和一間臥室改造成單間出租，用租金支付貸款和生活費(fèi)。通過這種“以租養(yǎng)貸”的方式，在大學(xué)四年間積累了25處房產(chǎn)，最終將愛好變成了事業(yè)，創(chuàng)立了Opendoor。

他的故事或許有些激進(jìn)，但其中不乏普通人可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。許多人在購買投資房之前，往往已經(jīng)有了自住房的購買經(jīng)歷。

然而，投資房和自住房的邏輯截然不同。盡管很多人對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)做過深入研究，但在真正出手購買投資房時(shí)，仍然會(huì)陷入糾結(jié)。那么，大家到底在糾結(jié)什么呢？其實(shí)，核心問題在于對(duì)房子未來收益的不確定性。

投資房的收益從何而來？

投資房的收益主要來自兩個(gè)方面：房產(chǎn)升值和租金現(xiàn)金流。

1、房產(chǎn)升值：慢牛行情中的機(jī)會(huì)

過去20年，中國一二線城市的房產(chǎn)投資者大多享受到了房價(jià)上漲的紅利。在房價(jià)“一言不合就翻倍”的市場(chǎng)中，租金收益顯得微不足道。而在美國，過去5年的房價(jià)漲幅同樣可觀。2020年美聯(lián)儲(chǔ)大放水以及大幅降息，推動(dòng)全美房屋中位價(jià)從28.5萬美元上漲至2025年1月的41.8萬美元。那些在前幾年購房的人，無疑享受到了這一波增值紅利。

然而，隨著利率的不斷攀升，房價(jià)大幅上漲的趨勢(shì)可能難以持續(xù)。未來，房價(jià)的走勢(shì)將更多地取決于各地的供需基本面?？傮w來看，美國房價(jià)的上漲是一個(gè)緩慢且平穩(wěn)的過程。除非是少數(shù)熱門地區(qū)，或者通過舊房翻新，否則期望在2-3年內(nèi)獲得大幅增值并不現(xiàn)實(shí)。通常，投資者需要持有房產(chǎn)至少5-10年，才能通過自然增值獲得理想回報(bào)。

2、租金現(xiàn)金流：高利率下的“現(xiàn)金奶?！?/p>

盡管利率高企，但在美國，仍然有可能找到正現(xiàn)金流的投資房。所謂正現(xiàn)金流，指的是通過較低比例的首付購房后，租金收入能夠覆蓋貸款和各項(xiàng)支出（如房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)等），甚至還有盈余。

美國租房市場(chǎng)非常繁榮，許多人對(duì)租房情有獨(dú)鐘，甚至有人選擇終身租房。原因在于，擁有房產(chǎn)需要承擔(dān)房產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)等一系列繁瑣事務(wù)，而租房則可以省去這些麻煩。因此，租客往往愿意支付較高的租金，以獲得更好的居住體驗(yàn)。這也為投資房的正現(xiàn)金流回報(bào)提供了可能。

高增值 vs 高現(xiàn)金流：魚與熊掌如何兼得？

然而，高增值和高現(xiàn)金流往往難以兼得。通常情況下，高現(xiàn)金流的房產(chǎn)可能存在一些影響增值的潛在問題，比如地理位置不佳（靠近鐵路、處于洪水區(qū)等）。這些問題對(duì)自住買家來說是硬傷，但租客通常不太在意，畢竟房子出了問題也是房東的責(zé)任。因此，這類房產(chǎn)可以以較低價(jià)格購入，并通過較高的租金獲得可觀回報(bào)。

而高增值的房產(chǎn)通常位于優(yōu)質(zhì)社區(qū)或有潛在利好的區(qū)域。這些地方配套設(shè)施完善，房屋供應(yīng)有限，長期增值潛力較大。然而，租金回報(bào)卻未必理想，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)配套的價(jià)值并不一定能完全體現(xiàn)在租金上。

投資房的挑選策略：明確目標(biāo)，靈活應(yīng)對(duì)

在挑選投資房時(shí)，投資者需要在增值潛力和租金回報(bào)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，避免陷入無休止的糾結(jié)。以下是一些實(shí)用的小技巧，可以幫助提升投資房的現(xiàn)金流回報(bào)：

1、低價(jià)購入“問題房”，翻新后出租：通過低價(jià)購買狀態(tài)較差的房產(chǎn)，進(jìn)行適度翻新后出租，可以顯著提升租金回報(bào)。

2、選擇低利率貸款產(chǎn)品：在高利率環(huán)境下，盡量避免使用30年固定利率貸款，而是選擇利率更低的5年或7年可調(diào)利率貸款（5ARM或7ARM）。等未來利率下降后，再進(jìn)行再融資。

3、長期持有，等待增值：在高增值區(qū)域購房時(shí)，即使初始投資回報(bào)率不理想，也可以通過長期持有等待房產(chǎn)增值。2-3年后，房產(chǎn)增值后再融資，回報(bào)率會(huì)顯得“可愛”許多。

結(jié)語

在高利率時(shí)代，美國仍然存在正現(xiàn)金流的投資機(jī)會(huì)，關(guān)鍵在于明確投資目標(biāo)，靈活運(yùn)用策略。無論是追求長期增值，還是短期現(xiàn)金流，投資者都需要根據(jù)自身需求和市場(chǎng)情況做出明智選擇。

畢竟，房產(chǎn)投資不僅是一場(chǎng)財(cái)富積累的游戲，更是一場(chǎng)耐心與智慧的較量。