買房是很多人移民美國(guó)后的首要大事，貸款又是大多數(shù)人的選擇。下面是關(guān)于美國(guó)房貸(mortgage)的一些常識(shí)、英文術(shù)語(yǔ)、貸款流程、貸款時(shí)間和注意事項(xiàng)等。想知道如何成功申請(qǐng)到房貸的小伙伴們趕緊收藏起來(lái)吧～

美國(guó)房貸科普房貸(Mortgage)的概念大家應(yīng)該都清楚。借款人需要在規(guī)定的年限里分期償還貸款，直至全額付清為止；否則貸方有權(quán)將房子收回拍賣(Foreclosure)。美國(guó)房貸類型

美國(guó)房貸基本分為兩大類型：Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押貸款，比如30/20/15/10-Year Fixed等；30 年固定利率貸款是很多人的第一選擇，因?yàn)槔什蛔冏屓税残模?0年分期月供低，同樣的首付和收入可以負(fù)擔(dān)更高的房?jī)r(jià)。Adjustable-Rate Mortgage：簡(jiǎn)稱ARM，利率會(huì)調(diào)節(jié)變化。常見(jiàn)有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如說(shuō) 7/1 ARM，還款時(shí)間30年，鎖定前7年利率，此后每年根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。ARM 通常會(huì)限定最大的變動(dòng)幅度。通常ARM的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低，更容易借到高額貸款，但因?yàn)橹蟮睦释ǔ?huì)升得更高，月供會(huì)增加，容易還不起，首次買房的小伙伴們要慎重考慮清楚。無(wú)論選擇了Fixed-Rate還是ARM，將來(lái)都是可以Refinance（重新貸款）的，但要注意，Refinance的時(shí)候銀行需要重新對(duì)房?jī)r(jià)估值（如果房?jī)r(jià)跌了很可能影響貸款），并且也要重新繳納申請(qǐng)貸款費(fèi)用（closing costs）。如何拿到最低的房貸利率？

一、信用分?jǐn)?shù)越高，利率越低同樣的市場(chǎng)行情，每個(gè)人拿到的利率不一樣，其中最重要的區(qū)別之一就是信用分?jǐn)?shù)。房貸公司使用的信用分?jǐn)?shù)通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中間那個(gè)值。各大信用卡和銀行帳號(hào)提供的免費(fèi) FICO 分?jǐn)?shù)，都不是房貸公司真正使用的版本，實(shí)際貸款中采用的分?jǐn)?shù)可能會(huì)低不少。多高的信用分?jǐn)?shù)才能拿到好貸款呢？從歷史行情來(lái)看，要想拿到最好的利率，信用分?jǐn)?shù)至少要720以上。如果你的信用分?jǐn)?shù)有760以上，通常來(lái)說(shuō)就能拿到最好的利率了。二、首付比例不能太低首付20%或以上通常能拿到最好的利率。請(qǐng)注意，很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準(zhǔn)備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點(diǎn)錢、湊夠20%，利率可能就會(huì)低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。當(dāng)首付低于3.5%，就很難申請(qǐng)到房貸了。三、貸款金額也會(huì)影響利率FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年發(fā)布 Conforming Loan 的上限，超過(guò)該額度利率會(huì)更高。FHFA 的貸款上限于2021年上調(diào)到$548,250。這是什么意思呢？總額在$424,100以下的房貸，是標(biāo)準(zhǔn)的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。房?jī)r(jià)較高的 County，F(xiàn)HFA 的貸款上限也會(huì)高一些。超過(guò) Conforming Loan Limit 的房貸稱為 Jumbo Loan（巨額貸款），利率會(huì)較高。若想查找你所在區(qū)域的 Conforming Loan 上限，可打開(kāi)聯(lián)邦住房金融局官網(wǎng)的地圖，輸入 zip code 查找。