當(dāng)您花了數(shù)年時(shí)間存到了房屋的首付，即將完成購(gòu)房交易時(shí)，一些不可預(yù)見(jiàn)的成本可能是在您意料之外的，尤其對(duì)于首次買家來(lái)說(shuō)。有時(shí)，這些結(jié)束時(shí)的成本最終可能會(huì)高于您最初在貸款估算中的報(bào)價(jià)。

當(dāng)今約有31%的購(gòu)房者是首次購(gòu)房——這意味著許多人現(xiàn)在在獲得貸款估算時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的一些額外成本。托管費(fèi)、私人抵押貸款保險(xiǎn) (PMI) 和成交成本等術(shù)語(yǔ)對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常陌生。我們將引導(dǎo)您了解這些術(shù)語(yǔ)，讓你在房產(chǎn)購(gòu)買的過(guò)程中做好充分的預(yù)算準(zhǔn)備。?

01

首付 Down Payment  

首付不一定是額外成本，但您支付的首付款比例實(shí)際上會(huì)影響您最終支付的總體費(fèi)用。此外，買家應(yīng)該知道有數(shù)以千計(jì)的預(yù)付款計(jì)劃基本上是免費(fèi)的。因此，您可能有資格獲得首付補(bǔ)助金或可免除的貸款，而不是耗盡您的儲(chǔ)蓄。讓我們深入研究一些首付策略。

放貸方（銀行）通常會(huì)以較低的利率獎(jiǎng)勵(lì)可觀的首付。對(duì)于貸方而言，首付越大，借款人在抵押貸款上的投資就越多，這表明拖欠貸款的可能性越低。此外，如果借款人違約，他們的風(fēng)險(xiǎn)較小。

另一種降低首付的方法是增加私人抵押貸款保險(xiǎn) (PMI)。當(dāng)您的首付低于房屋購(gòu)買價(jià)格的20%時(shí)，貸方通常需要PMI。

你不想把所有的錢都一次性投進(jìn)房子里，不留下任何儲(chǔ)蓄。因此，請(qǐng)查看您的預(yù)算，并計(jì)算出在保持緊急儲(chǔ)蓄的同時(shí)，您可以負(fù)擔(dān)得起的費(fèi)用。

另一種選擇是選擇較便宜的房子，這會(huì)自動(dòng)降低您的首付。

節(jié)儉是好事。但不能僅僅因?yàn)槟匈Y格獲得多少金額的批貸，就代表您應(yīng)該購(gòu)買可以最大限度地滿足預(yù)算的房屋。應(yīng)該謹(jǐn)慎得確保您的財(cái)務(wù)安全，不會(huì)因即將破裂的抵押貸款支付而受到影響。

對(duì)符合條件的借款人的巨大幫助是首付援助計(jì)劃。這些計(jì)劃可在全美范圍內(nèi)使用，并且因每個(gè)州而異。有些計(jì)劃以助學(xué)金的形式出現(xiàn)，您無(wú)需償還，或者可免除的第二抵押貸款，只要您在房子里住了規(guī)定的年數(shù)，就不必償還。??

02

成交過(guò)戶費(fèi) CLOSING COST  

成交過(guò)戶成本包括與處理貸款相關(guān)的所有成本，可能會(huì)因您的居住地、貸方和您獲得的抵押貸款類型而異，并非所有貸方對(duì)相同的服務(wù)收取相同的費(fèi)用。

一般來(lái)說(shuō)，它們加起來(lái)占購(gòu)買價(jià)格的3%到6%，其中貸款相關(guān)的費(fèi)用占到總的過(guò)戶成本的一半以上。這意味著如果您的房屋價(jià)值300,000美元，而您的成交成本為3%，那么您在成交時(shí)將支付額外的9,000美元。但是如果您不使用貸款服務(wù)，則可以節(jié)省至少一半的過(guò)戶成本。

您的成交過(guò)戶成本將在您的貸款估算和結(jié)算披露中逐項(xiàng)列出，因此您可以查看每個(gè)項(xiàng)目。如果您的估計(jì)與您不理解的披露之間存在任何差異，請(qǐng)務(wù)必與您的貸方交談。

作為成交費(fèi)用的一部分，您可能會(huì)看到的一些費(fèi)用包括申請(qǐng)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)和承銷費(fèi)等等。

03

私人按揭保險(xiǎn) PMI  

私人抵押貸款保險(xiǎn) (PMI) 是一種保險(xiǎn)，大多數(shù)首付低于20%的借款人必須支付以抵消貸方的風(fēng)險(xiǎn)。

PMI 保護(hù)貸款人，而不是借款人。換句話說(shuō)，如果您不支付抵押貸款并且最終被取消抵押品贖回權(quán)，貸方可以出售房屋。如果銷售價(jià)格不包括抵押貸款金額，則可以用 PMI 彌補(bǔ)。

您的PMI成本取決于您的貸款價(jià)值(LTV) 比率，即您的房屋借款金額與您房屋評(píng)估的價(jià)格的比例。較低的LTV也意味著較低的PMI溢價(jià)。

要計(jì)算出您的LTV，您可以將抵押貸款總額除以您的房屋價(jià)值，然后將該數(shù)字轉(zhuǎn)換為百分比。例如，如果您的抵押貸款為300,000美元，而您的房子價(jià)值320,000美元，那么您的LTV為93.75%

LTV 計(jì)算：$300,000÷$320,000=0.9375或93.75%

根據(jù)房地美 (Freddie Mac) 的說(shuō)法，借款人應(yīng)該預(yù)計(jì)，每借入100,000美元，每月需要支付30至70美元。

盡管沒(méi)有人愿意支付額外的住房成本，但PMI在住房市場(chǎng)中起著至關(guān)重要的作用，因?yàn)樗官J方更愿意向首付較低的借款人借錢。?

04

誠(chéng)意金 EARNEST MONEY  

誠(chéng)意金是向賣家表明您是認(rèn)真想要購(gòu)買其房屋的押金，它保存在托管賬戶中，可以在房屋交割時(shí)用于支付首付款或過(guò)戶費(fèi)用。

通常，購(gòu)買合同中會(huì)寫入抵押或有事項(xiàng)，以保護(hù)買賣雙方，包括如果合同被破壞，誰(shuí)將獲得定金。房屋檢查意外事件在購(gòu)買合同中很常見(jiàn)?；旧希鼮橘I家提供了一個(gè)合法的免責(zé)條款——他們?nèi)绻诜课輽z查是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，他們可以帶著誠(chéng)意金走開(kāi)。

在當(dāng)今的熱銷市場(chǎng)中，一些買家放棄了所有意外情況，以使他們的報(bào)價(jià)更具吸引力（請(qǐng)記住，他們經(jīng)常與其他幾十個(gè)急切的買家競(jìng)爭(zhēng)）。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻氵x擇離開(kāi)，你最終可能會(huì)失去你的誠(chéng)意金。?

05

地稅是房產(chǎn)持有成本 Property tax  

房產(chǎn)稅的數(shù)額取決于你買房子的時(shí)間。例如，如果您在7月份購(gòu)買，您將需要繳納大約5個(gè)月（7月至12月期間持有房屋）的稅款，而賣家將支付剩余的稅款。?

06

房主協(xié)會(huì)費(fèi)用 (HOA)  

如果您選擇在房主協(xié)會(huì) (HOA) 處購(gòu)買房屋或公寓，您將每月支付HOA費(fèi)用。HOA 負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行分區(qū)或住宅區(qū)的規(guī)則，并維護(hù)公共區(qū)域，如游泳池和游樂(lè)場(chǎng)。

HOA費(fèi)用可能從每月50美元到每月超過(guò)400美元不等；您的社區(qū)越奢華，您可能需要支付的費(fèi)用就越多。?

根據(jù) HOA，您可能需要在交易結(jié)束時(shí)提前預(yù)付一到兩個(gè)月的費(fèi)用。但是，即使您不必支付任何預(yù)付費(fèi)用，也請(qǐng)務(wù)必將它們計(jì)入您的購(gòu)房預(yù)算，因?yàn)樗鼈兛梢詷O大地改變您的負(fù)擔(dān)能力

海外投資買家

如果您是海外的投資買家，投資的要求則相比較上述條件而言要稍微苛刻，有些針對(duì)美國(guó)當(dāng)?shù)厝说幕砻馐呛茈y實(shí)現(xiàn)的。許多當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商因?yàn)楹Ｍ赓Y金出境管控的要求，從風(fēng)控的角度會(huì)提高對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)管控，例如會(huì)提高首付款比例，來(lái)降低收房成交的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，貸方（銀行）也會(huì)相應(yīng)的提高首付比例，一般來(lái)說(shuō)40%的首付是貸方處于風(fēng)控考慮，比較常見(jiàn)的批貸案例。當(dāng)然，提高了首付比例自然就使得投資人沒(méi)法滿足PMI的基本條件，所以私人抵押貸款保險(xiǎn)PMI在外國(guó)投資買家中是極其罕見(jiàn)的。

當(dāng)然，房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)實(shí)際產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用則是按照上文中提及的邏輯適用于美國(guó)當(dāng)?shù)厝伺c海外投資人，并無(wú)二致。所以，當(dāng)您選擇投資美國(guó)房產(chǎn)，對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)交易中的6項(xiàng)成本，您都清楚了嗎??