不過(guò)投資人在進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買房地產(chǎn)前，需要清楚了解這是屬于中長(zhǎng)期的投資，不像基金股票可以短線操作，并且投資人需留意以下幾大要點(diǎn)，才能確?？糠课莓a(chǎn)生正向現(xiàn)金流并累積長(zhǎng)期收益！
01.地產(chǎn)目標(biāo)所處地段
地點(diǎn)是很多購(gòu)房者公認(rèn)十分重要的因素之一，因?yàn)榉慨a(chǎn)位置對(duì)于房?jī)r(jià)保值及未來(lái)出售價(jià)格有很大的影響。如果選擇的房屋價(jià)格便宜，但是所處位置偏僻或是鄰近嫌惡設(shè)施，相對(duì)較難有升值空間。若房產(chǎn)本身位置不好，也將會(huì)成為未來(lái)賣房時(shí)被砍價(jià)的潛在因子。
通常不建議選擇位于在大馬路或高速公路旁邊的地產(chǎn)，汽車呼嘯的噪音與排放廢氣都會(huì)影響到居住質(zhì)量。想要居住在交通便利的地點(diǎn)，建議選擇對(duì)象最好和交通基礎(chǔ)建設(shè)保持一段距離，既不會(huì)影生活質(zhì)量，也能兼顧交通機(jī)能！
02.了解地產(chǎn)附近的平均價(jià)格?
鎖定想投資的地段之后，投資人應(yīng)主動(dòng)了解對(duì)象附近房產(chǎn)的平均價(jià)格?？梢詤⒄障胪顿Y房產(chǎn)類似房型，假設(shè)心儀的對(duì)象是公寓，就可以了解看看半英里內(nèi)同樣是公寓房型的平均成交價(jià)格，由于同一片區(qū)域的房子房地產(chǎn)稅、學(xué)區(qū)都相同，較具參考價(jià)值。
一般買家只能看到心儀房產(chǎn)附近類似房型的成交額水平數(shù)據(jù)，建議還是找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，提供一份專業(yè)的近期房屋成交價(jià)報(bào)告，作為出價(jià)參考。
對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，上述方式能協(xié)助你判斷投資對(duì)象價(jià)格是否在合理范圍。如果價(jià)格遠(yuǎn)低于均價(jià)可能是問(wèn)題房最好謹(jǐn)慎以待。按美國(guó)法律，業(yè)主賣房時(shí)須提供一份賣家公開信息(seller disclosure)，這份文件是記錄關(guān)于房屋設(shè)備、重要事故及房子持有期間已知損壞。比如房子曾經(jīng)發(fā)生過(guò)火災(zāi)，或在持有期間改造過(guò)通通都要告知，這些重要信息房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能在MLS房源系統(tǒng)查詢。
03.透過(guò)房屋檢查了解房屋狀況?
前面提到透過(guò)周邊區(qū)域房屋價(jià)格，判斷對(duì)象價(jià)格是否合理。屋況、格局與設(shè)施都是影響房?jī)r(jià)的重要因素，其中屋況尤為重要。如果屋況較老舊，需要另花一筆費(fèi)用重新裝修，比如替換整片天花板，甚至是地基出問(wèn)題，需要將全部格局打掉重新裝潢，屋主需要審慎評(píng)估重新裝修所投入的時(shí)間與金錢，看看是否符合經(jīng)濟(jì)效益。
因此房屋檢查是房屋買賣時(shí)不可缺少的步驟之一，通常由買主聘請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)屋師將對(duì)象徹底檢查一番，進(jìn)而了解目前屋況，檢查項(xiàng)目包含屋頂、門窗、地基及排水等，由于美國(guó)建材主要以木頭為主，白蟻檢查尤為重要，假如房子遭遇白蟻入侵，清除作業(yè)可能會(huì)耗費(fèi)數(shù)千美元。
看完房屋檢查報(bào)告后，投資人更能掌握目前屋況以及維修費(fèi)用，并評(píng)估未來(lái)屋況良好的情況下可以賣多少錢。
04.了解附近的租金，計(jì)算現(xiàn)金流
既然是投資房地產(chǎn)，就要提前規(guī)劃持有期間，以及希望靠這套房產(chǎn)獲利的方式。通?？煞譃槌钟形葑右欢螘r(shí)間后賣出賺取資本利得；或是以收租為目的賺取現(xiàn)金流。非自住用途房子不用花太多精力在裝修風(fēng)格上，能符合當(dāng)?shù)爻鲎馐袌?chǎng)的基本需求即可。
透過(guò)Redfin或Zillow了解投資區(qū)域的租金行情，也建議實(shí)地探勘時(shí)，在這片區(qū)域打聽(tīng)看看租客質(zhì)量。是否經(jīng)常有拖欠房租的或是房客把屋子弄得很臟亂不堪的情況發(fā)生。
如何計(jì)算房子的現(xiàn)金流呢？通常以年租金收入減去房屋貸款、HOA、房屋保險(xiǎn)以及地稅，還有一些屋子維修費(fèi)的預(yù)算后，這個(gè)值如果是正的就屬于房子為你帶來(lái)的收入。投資人可分?jǐn)偟矫總€(gè)月來(lái)計(jì)算月現(xiàn)金流。即使目前房?jī)r(jià)下跌了，也不影響投資人的現(xiàn)金流收入。
假如房子是30年房貸也會(huì)慢慢由租客幫你還完，而且租金也會(huì)隨著時(shí)間慢慢增長(zhǎng)，可被視為投資人抗通膨的手段。
