全美房產(chǎn)買賣在過去的一周因新政策的生效發(fā)生巨大的變動(dòng)。而在房價(jià)高昂、競爭激烈的的灣區(qū)，買賣雙方都在觀察新政帶來的實(shí)質(zhì)影響。
行業(yè)從業(yè)者分析，在加州激烈的房市上，買家的籌碼本來就很少，相互競爭激烈，預(yù)測(cè)新規(guī)不會(huì)降低房價(jià)。市面上的房產(chǎn)總量、貸款利率等都是影響房價(jià)更重要的因素。
剛過去的17日，美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（The National Association of Realtors）正式開始實(shí)行新政，將極大影響買房經(jīng)紀(jì)人得到的傭金。
按照過去的規(guī)則和習(xí)慣，絕大多數(shù)的房產(chǎn)交易，賣方將承擔(dān)買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金，傭金支出往往也被算入賣方期望的房產(chǎn)售價(jià)中。當(dāng)房產(chǎn)被錄入數(shù)據(jù)庫后后，經(jīng)紀(jì)人就可以看到可能得到的傭金收入。
而對(duì)于買方，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)可理解為"免費(fèi)的’，即買房者除支付房價(jià)外，無需支付經(jīng)紀(jì)人的傭金費(fèi)用。
但是一宗訴訟徹底改變了這一傳統(tǒng)。密蘇里州的賣家團(tuán)體在訴訟書中表示，賣方承擔(dān)雙方經(jīng)紀(jì)人傭金的規(guī)則違反了反壟斷法。而美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)同意進(jìn)行和解，改變傭金制度。
灣區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人埃德沃茲（Nikki Edwards）形容這一改變，是美國房地產(chǎn)業(yè)近200年來最大的變革。
但她認(rèn)為，在房市競爭激烈的北加州，這一改變不會(huì)使房價(jià)大幅度下降，即便是可負(fù)擔(dān)住房也同樣不會(huì)改變。但購房的流程將發(fā)生改變。曾經(jīng)買方經(jīng)紀(jì)人在提供咨詢服務(wù)時(shí)，無需與購房者簽訂任何形式的合同，也不會(huì)提前收取咨詢費(fèi)用。但這不意味著這是"無償服務(wù)"，在交易達(dá)成后，買方經(jīng)紀(jì)人可分享賣方所支付的傭金。
而新規(guī)生效后，買家需要與經(jīng)紀(jì)人簽訂一份紙質(zhì)合同，確定經(jīng)紀(jì)人是否是獨(dú)家、傭金比例、提供服務(wù)時(shí)間、區(qū)域等條款。舊金山房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)前主席麥爾塔（Vince Malta）表示，合同期限可以是幾個(gè)月、也可以是僅代表一套房，雙方都需要簽字同意。
新規(guī)賦予了購房者決定如何支付經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)費(fèi)用，可以是傳統(tǒng)的房價(jià)比例制、或是定價(jià)、按小時(shí)計(jì)算等。經(jīng)紀(jì)人也可根據(jù)購房者開出的條件，接受或不接受。
舊金山華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王女士告訴本報(bào)，絕大部分的房產(chǎn)仲介公司已經(jīng)提前踐行新規(guī)，即要求客戶在接受經(jīng)紀(jì)人服務(wù)前簽訂合同，通常代理時(shí)間為3個(gè)月。但她認(rèn)為這并不意味著購房者需要開始支付自己經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。
王女士表示，傭金制度已經(jīng)成為行業(yè)的習(xí)慣和傳統(tǒng)。新規(guī)剛剛生效，在短時(shí)間內(nèi)灣區(qū)仍會(huì)沿用傳統(tǒng)，即賣方支付雙方的經(jīng)紀(jì)人傭金。她說："截止目前，還沒有遇到有賣家不愿支付買方經(jīng)紀(jì)人傭金的案例。"
她補(bǔ)充，買家也有多種方式應(yīng)對(duì)新政：即在購房要約書中要求賣家支付雙方傭金；在要約書中寫明，出價(jià)包含買方經(jīng)紀(jì)人傭金，在交易成功后需返給買方經(jīng)紀(jì)人；與賣家協(xié)商支付傭金的比例；降低出價(jià)，預(yù)留傭金的款項(xiàng)。
麥爾塔表示，舊金山是一個(gè)復(fù)雜的房市。多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要投入大量的時(shí)間和精力，幫助購房者完成買賣。為了交易成功，購房者也往往會(huì)選擇一名獨(dú)家、全職的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合作，經(jīng)紀(jì)人也希望能夠獲得適當(dāng)?shù)膱?bào)酬。
她表示，所謂"折扣代理"經(jīng)紀(jì)人早已存在。這些平臺(tái)或網(wǎng)站收取統(tǒng)一的費(fèi)用，只負(fù)責(zé)起草一份購房要約書。"但一個(gè)有實(shí)力、可挑選客戶的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可能不會(huì)接受試圖討價(jià)還價(jià)的客戶。"?
