盡管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期增加了不少房源，但房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。根據(jù)美國(guó)人口普查局和全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，目前新房庫(kù)存已達(dá)到自2008年次貸危機(jī)以來(lái)的最高點(diǎn)，同時(shí)現(xiàn)房供應(yīng)量也達(dá)到近四年的最高水平。
根據(jù)美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）的統(tǒng)計(jì)，新房和現(xiàn)房的供應(yīng)量都在上升。6月份的庫(kù)存量為4.7個(gè)月，創(chuàng)下2016年6月以來(lái)的新高。這意味著，以當(dāng)前的銷售速度，市場(chǎng)上所有待售房源需要4.7個(gè)月才能售出。然而，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有隨著供應(yīng)的增加而下降。
供應(yīng)增加但房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺的原因
疫情期間，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋供應(yīng)量降至歷史低點(diǎn)，僅能維持2個(gè)月的銷售。如今，盡管房?jī)r(jià)和利率高企，供應(yīng)量開(kāi)始回升。HUD數(shù)據(jù)顯示，新房供應(yīng)量需要9.3個(gè)月才能售出，而現(xiàn)房供應(yīng)量則為4.1個(gè)月。
這一變化主要體現(xiàn)在新房市場(chǎng)，而現(xiàn)房市場(chǎng)的供應(yīng)量則變化不大。全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）數(shù)據(jù)顯示，新房占總庫(kù)存的30%，是歷史份額的兩倍。過(guò)去幾年的抵押貸款利率劇烈波動(dòng)導(dǎo)致了這一現(xiàn)象。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，2021年30年期固定利率抵押貸款的最低點(diǎn)為2.65%，而到2023年11月達(dá)到了7.76%的歷史高點(diǎn)，目前的利率為6.78%。
長(zhǎng)榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）的副總經(jīng)理陳宏明指出，高利率使得許多潛在買(mǎi)家因?yàn)樾璩袚?dān)較高的月供而推遲購(gòu)房決定。盡管新房市場(chǎng)的供應(yīng)有所增加，但價(jià)格漲幅仍然有限。
房?jī)r(jià)與供應(yīng)量的差異
根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，新房?jī)r(jià)格已橫盤(pán)一年，而現(xiàn)房?jī)r(jià)格同比上漲了4.1%。在現(xiàn)房市場(chǎng)上，價(jià)格在10萬(wàn)到50萬(wàn)美元區(qū)間的房源最受歡迎，但供應(yīng)量不足以滿足需求。盡管低價(jià)房源的供應(yīng)增加了19%，其供應(yīng)量仍然僅為2.7個(gè)月；而100萬(wàn)美元以上的房源供應(yīng)量增長(zhǎng)僅為5%，但供應(yīng)量達(dá)4.2個(gè)月。低價(jià)房屋的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，這使得買(mǎi)家之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。
陳宏明表示，雖然市場(chǎng)上房源增加，但銷售也在增加，平均房屋的市場(chǎng)停留時(shí)間減少了7%。這表明目前市場(chǎng)的供需關(guān)系仍偏向賣(mài)方。
下半年的市場(chǎng)趨勢(shì)
盡管創(chuàng)紀(jì)錄的高房?jī)r(jià)和購(gòu)房利率使得美國(guó)新房和現(xiàn)房銷售量未達(dá)預(yù)期，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些變化。6月份新房銷售下降了0.6%，現(xiàn)房銷售則下降了5.4%，這是現(xiàn)房銷售連續(xù)第四個(gè)月下滑。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示：“雖然庫(kù)存增加，但銷售量并未顯著上升。我們可能正在從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向平衡市場(chǎng)，甚至是買(mǎi)方市場(chǎng)。”
展望下半年，陳宏明認(rèn)為，買(mǎi)家和賣(mài)家重新進(jìn)入市場(chǎng)。如果美聯(lián)儲(chǔ)采取降息措施，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。豪登預(yù)計(jì)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)可能降息，抵押貸款利率將進(jìn)一步下降，這將支持銷售并可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)回軟。
然而，房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下跌仍不確定。盡管利率下降可能改善購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力，但房?jī)r(jià)仍保持在較高水平。新房供應(yīng)量是否能維持目前的增速也是一個(gè)待解的問(wèn)題。桑坦德資本市場(chǎng)公司（Santander Capital Markets）的首席美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯坦利（Stephen Stanley）指出，雖然建筑商希望需求強(qiáng)勁，但房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款利率反彈可能影響了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致購(gòu)房需求惡化。獨(dú)棟住宅的新開(kāi)工量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，這是自2018年以來(lái)最長(zhǎng)的一次。
