美國聯(lián)邦儲備委員會的專家稱，他們預(yù)計住房通脹將在接下來的幾個月內(nèi)逐漸降低，這是他們調(diào)控總體價格水平、引導(dǎo)利率下行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
然而，實際的挑戰(zhàn)將在新公寓供應(yīng)量即將耗盡之時出現(xiàn)，同時獨立房屋供應(yīng)仍顯不足，有可能給消費品類中的住房和租金帶來較大的價格壓力，占據(jù)消費者物價指數(shù)的約三分之一。
即使2%的通脹目標并不特別關(guān)注住房成本，美聯(lián)儲的官員依然將住房和租金趨勢視為對物價調(diào)控的重要挑戰(zhàn)之一，這也正是當前緊縮信貸政策立場的矛盾體現(xiàn)。
美聯(lián)儲的專家承認，平衡控制總體需求與保障適量住房和公寓供給的利率設(shè)定頗具難度，有人批評美聯(lián)儲過度偏重經(jīng)濟，忽略了住房問題。
據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoStar的多家庭分析全國總監(jiān)杰伊?萊比克分析，“你們是否以為住房可以輕松創(chuàng)造？情況并非如此。”CoStar的數(shù)據(jù)顯示，雖然公寓供應(yīng)快速提升，但明年年初起，新房數(shù)量將會大幅減少，每月或減少至5萬至6萬套，要想滿足需求，預(yù)計需增加至約10萬套。
萊比克警示，“我們有可能面臨租金的實質(zhì)性上漲，這將導(dǎo)致2025年和2026年的狀況更加嚴峻?！?/span>
住房問題是長期性課題。在疫情期間，居民對住房負擔能力的擔心愈發(fā)嚴重，房價中位數(shù)在2022年底比年初上漲了50%，這意見有所緩解。與此同時，公寓建設(shè)更多地集中在高端領(lǐng)域。國會議員呼吁美聯(lián)儲下調(diào)利率，降低消費者的抵押貸款成本，推動建設(shè)；各州也正在研討租金管制措施和方案，以增加供應(yīng)。
然而，問題的嚴重程度遠超美聯(lián)儲力所能及。
美聯(lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾在央行1月會議后的媒體發(fā)布會上表示， "住房供應(yīng)方面有長期問題，如建造量不足，對此我方并無有效策略應(yīng)對。"
全國各地住房市場因當?shù)胤謪^(qū)規(guī)則、政治和地價因素而差異顯著，盡管如此，受到美聯(lián)儲決策重大影響的融資成本仍然是當今投資決策的主導(dǎo)因素，而投資決策將對未來住房供應(yīng)產(chǎn)生深遠影響。
關(guān)于美聯(lián)儲當務(wù)之急，隨著疫情期間的租金和房價物價狂漲逐漸成為過去，總體住房成本的“通貨緊縮”條件似乎即將到來，然而，降低通脹的必要信心對于降息至關(guān)重要。自2022年3月迅猛加息以來，政策利率一直保持在5.25%至5.50%之間。
盡管通脹率已從40年來的歷史高位回落，但美聯(lián)儲官員承認近期的進展并不順利，尤其是住房通脹持續(xù)時間較預(yù)期更長。
上月CPI意外上漲，主要原因在于住房成本同比增長了6%，而在疫情前，當整體通脹接近或低于美聯(lián)儲目標時，僅為4%。
以實時捕捉市場價格的租金衡量指標顯示，價格上漲有所減緩。例如，美聯(lián)儲官員密切關(guān)注的在線房地產(chǎn)公司Zillow的一項指數(shù)顯示，截至1月份的年增長率為3.4%。
根據(jù)房地產(chǎn)管理與分析公司RealPage的副首席經(jīng)濟學(xué)家Arben Skivjani在全美商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會的演講內(nèi)容，他斷言住房通脹必將下降，"我們深知這即將發(fā)生。"RealPage的數(shù)據(jù)還顯示，在2022年初年增長率近16%之后，要價租金自去年夏季以來幾乎沒有增長。
然而，供應(yīng)限制可能帶來通脹加速的風險。
第一美洲銀行首席經(jīng)濟學(xué)家馬克·弗萊明在NABE關(guān)于住房通脹的討論中指出，"我們并未大規(guī)模建設(shè)住房，至少十年來我們并未提供充足的居住空間。當你缺乏人們渴望的商品時，價格會發(fā)生何種變化？長遠來看，必定存在通脹壓力。"
2023年3月，住房通脹率達到峰值，年增長率為8.32%，這是自20世紀80年代初以來的最高通脹率。人口普查數(shù)據(jù)顯示，房價中位數(shù)從疫情爆發(fā)初期的2020年第二季度的32.2萬美元飆升近50%，至2022年底到達47.9萬美元的峰值，這是自20世紀60年代初以來的最大漲幅。此后，房價中位數(shù)回落至41.7萬美元。
這正是美聯(lián)儲加息的連鎖反應(yīng)。加息曾一度使30年期住房抵押貸款的平均利率攀升至近8%，為半個世紀以來的最高水平。
然而，近期的部分房屋銷售指數(shù)顯示房價再次上升，這促使美聯(lián)儲官員開始探尋房屋銷售和建筑數(shù)據(jù)，挖掘供求可能趨于平衡的跡象。
克利夫蘭聯(lián)儲近期對供需失衡的研究成為關(guān)注熱點，深入揭示了疫情背景下房價上漲的影響因素。
芝加哥聯(lián)儲主席奧斯坦·古爾斯比指出，房產(chǎn)問題是美聯(lián)儲通脹控制策略中缺失的關(guān)鍵要素。里士滿聯(lián)儲主席托馬斯·巴爾金則將探討轄內(nèi)的建設(shè)模式，比較那些能夠緊跟新房建設(shè)速度的社區(qū)與受限社區(qū)。
安永首席經(jīng)濟學(xué)家格雷戈里·達科認同住房通脹降勢明顯，通脹率正在下降，未來幾個月內(nèi)總體通脹率有望顯著降低。然而，美聯(lián)儲對此鮮有動作，引發(fā)了其日益增長的沮喪情緒。
他預(yù)測，明年情況將發(fā)生變化，"雖然租金通脹已緩和，但美聯(lián)儲密切關(guān)注的數(shù)據(jù)尚未充分展現(xiàn)這一點。若向前追溯6至12個月，實際上供應(yīng)不足的問題或?qū)⒓觿 ?
