一、美國房地產(chǎn)百年周期：
開發(fā)時代看人口與產(chǎn)業(yè)變遷，存量時代看貨幣與住房金融制度。
1860-1930年，美國房地產(chǎn)市場步入大開發(fā)時代。鋼鐵冶煉、電氣化推動的技術(shù)革命浪潮，影響了城市建筑風(fēng)貌，帶來了產(chǎn)業(yè)升級與人口集聚。城鎮(zhèn)化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的建筑）均價由19漲至49美元/英畝。各州也在此期間開始征收房地產(chǎn)稅，但在人口、經(jīng)濟(jì)增長等長期利好因素下，房地產(chǎn)稅對房價的抑制效應(yīng)不明顯。
1930-1968年，“羅斯福新政”與二戰(zhàn)后的嬰兒潮、電子產(chǎn)業(yè)革命幫助美國房價擺脫了大蕭條后的低迷。1969-1980年，抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展接過“接力棒”，成為推動美國房地產(chǎn)市場的主要力量。即使1980年美國城鎮(zhèn)化率接近75%、人口增速降至不足1%，房地產(chǎn)開始步入存量時代，新房售價中位數(shù)仍穩(wěn)步增長，1969-1980年由2.6增至6.5萬美元。
1980年后，美國房地產(chǎn)正式進(jìn)入存量時代。1980-2007年間，面對“滯脹”困境、城鎮(zhèn)化率保持在80%水平基本飽和等局面，金融自由化的解決方案推動房價在1982-2007年間增幅高達(dá)257.7%，也帶來了次貸激增。
2008年金融危機(jī)后，美國步入“住房金融監(jiān)管強(qiáng)化時代”，但在寬松的財政及貨幣政策作用下，2008-2023年成屋中位售價增幅147.1%。
二、美國核心城市——紐約房地產(chǎn)百年變遷
1960年前，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化帶來的人口流入和外來移民推動紐約房地產(chǎn)快速發(fā)展。1960年前，全美城鎮(zhèn)化率低于70%，快速城鎮(zhèn)化階段人口大量涌入紐約等中心城市，紐約曼哈頓房價由8美元/平方英尺漲至25美元/平方英尺。
1960-2000年，紐約經(jīng)歷了去工業(yè)化，人口和產(chǎn)業(yè)不斷向郊區(qū)遷移，但紐約房地產(chǎn)市場并未持續(xù)蕭條。紐約經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，在世博會、公寓銷售熱潮的帶動下，1980-2000年紐約房價指數(shù)由26.4增至100。
2000-2020年在城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，紐約進(jìn)入人口回流階段。面對2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫、2001年9/11事件、2008年金融危機(jī)，紐約房地產(chǎn)市場在沖擊發(fā)生后的幾年時間展現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)捻g性。2000-2021年間紐約房價指數(shù)由100漲至376.4。
三、紐約房地產(chǎn)四大支柱：
產(chǎn)業(yè)升級、人口集聚、金融支持、城市更新。
百年時間里紐約房地產(chǎn)市場歷經(jīng)蕭條、繁榮多輪周期變化，卻長期波動向上，這離不開紐約房地產(chǎn)四大支柱：1、紐約憑借產(chǎn)業(yè)的幾次成功轉(zhuǎn)型獲得發(fā)展動能；2、收獲城鎮(zhèn)化紅利，人口流入、結(jié)構(gòu)優(yōu)化；3、住房金融體系支持，存量時代財政貨幣政策放量；4、城市更新引入私人資本，煥發(fā)舊城活力，吸引高收入人群集聚。
