在美國(guó)，購(gòu)房消費(fèi)對(duì)一個(gè)普通的人而言，可能是他一生中的支出，如果因?yàn)橘?gòu)房被騙，那該是多么悲慘的事！美國(guó)的法律制定者顯然很清楚，在房屋交易過(guò)程中，買(mǎi)方往往處于弱勢(shì)，必須制訂一套切實(shí)有效的規(guī)則用于規(guī)范交易行為，防止欺騙行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)。
1、美國(guó)房產(chǎn)中介必須有從業(yè)執(zhí)照
在美國(guó)，90%以上的房產(chǎn)交易都是通過(guò)房產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì)人)完成的，房產(chǎn)中介算是個(gè)寵大的職業(yè)群體。因此，美國(guó)保護(hù)購(gòu)房者的一項(xiàng)關(guān)鍵措施，就是從中介入手，對(duì)中介實(shí)施規(guī)范管理。
房產(chǎn)中介的執(zhí)照分兩種，一種是Broker（交易商），另一種是Salesperson（交易員），交易員不能直接從事房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，必須加入某一個(gè)交易商才可以。交易員從業(yè)達(dá)到的年限后，才能申請(qǐng)考Broker并成為交易商。
2、買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人需對(duì)購(gòu)房者“忠誠(chéng)”
在美國(guó)，購(gòu)房者一般都不用支付傭金，雖然這不是強(qiáng)制規(guī)定，但是行業(yè)慣例。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的傭金，是由賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人來(lái)支付的，這筆傭金的數(shù)量，在買(mǎi)方還沒(méi)有委托經(jīng)紀(jì)人之前，就已經(jīng)由賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人在房產(chǎn)掛牌廣告中明確告知了。
盡管購(gòu)房者不用支付傭金，但買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人仍然只對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，而不是“誰(shuí)給我錢(qián)，我就為誰(shuí)服務(wù)”，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人對(duì)買(mǎi)方具有勤勉、遵從、忠誠(chéng)、披露的義務(wù)。當(dāng)然，買(mǎi)方事先要跟經(jīng)紀(jì)人簽訂一份委托合同確認(rèn)關(guān)系，購(gòu)房者憑這份合同才可以享有買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人憑這份合同才可以在交易完成后要求賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人支付傭金。
3、只有專(zhuān)業(yè)律師才能起草交易合同
當(dāng)你看中房子準(zhǔn)備提交Offer（出價(jià)文件）時(shí)，美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)交給你一份格式合同讓你填寫(xiě)，這時(shí)，你可能會(huì)擔(dān)心這個(gè)格式合同的來(lái)源以及是否對(duì)你不利。實(shí)際上，這種擔(dān)心完全是多余的。
4、客戶保證金賬戶“看牢”購(gòu)房者定金
美國(guó)房產(chǎn)中介與中國(guó)房產(chǎn)中介的不同，可能就是對(duì)代收的客戶交易款項(xiàng)的處置和管理。
美國(guó)的房產(chǎn)中介在銀行開(kāi)立的帳戶分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account)，客戶支付的購(gòu)房定金和其他款項(xiàng)，屬于保證金性質(zhì)，必須存入保證金帳戶。這個(gè)帳戶是沒(méi)有利息的，房產(chǎn)中介公司不能夠利用該帳戶的余額獲利。
5、要過(guò)戶了，擔(dān)心余款沒(méi)保障？
在美國(guó)，所有的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)都是由中立的第三者過(guò)戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買(mǎi)主與賣(mài)主分別簽好了過(guò)戶所需文件，買(mǎi)主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check )的形式支付給過(guò)戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司，并不是賣(mài)主。
