出租房里的東西壞了該誰來賠償是很容易產(chǎn)生糾紛的。畢竟有很多灰色地帶，首先區(qū)分正常磨損和意外損壞就不容易。房東覺得是有意損壞的，租客可能會說是自然磨損，不應(yīng)該都算在他們頭上。最常見的例子就是墻壁臟了，要不要重漆，紗窗破了，更換費(fèi)用算誰的，等等。
所以對出租房內(nèi)的設(shè)備是自然磨損還是損壞的區(qū)分還是非常重要的。作為房東或管理公司，你要盡可能的跟租客講出道理來才能說服他。這可不像高院大法官Potter Stewart的名言“I’ll know it when I see it”。否則說不定都在氣頭上，話趕話，鬧出點(diǎn)茶杯里的風(fēng)波也有可能。
首先要清楚，正常的磨損是不需要租客負(fù)責(zé)的，甚至也不需要房東負(fù)責(zé)。就這樣了，要是下一家租客搬進(jìn)來之前挑這些毛病，房東或管理公司也只是記錄在案即可，不一定要負(fù)責(zé)修。
正常的磨損的例子
1.地毯上有小污點(diǎn)
2.墻上有釘眼，小坑，小裂縫
3.墻上油漆褪色，開裂
4.門由于移位或潮濕導(dǎo)致的開合困難
5.窗簾很舊
6.浴室防水膠開裂
7.由于下水道老化而產(chǎn)生下水不暢
租客需要負(fù)責(zé)的例子
1.地毯上有大片污跡或有燒灼痕跡
2.墻上有個洞
3.墻的油漆上有蠟筆涂鴉或搬家具蹭的劃痕
4.門上有個洞或鏈片掉了
5.窗簾爛了或有大片污跡
6.洗手池或浴池被砸了個坑
7.由于不當(dāng)使用產(chǎn)生的下水道
房東負(fù)責(zé)盡快修復(fù)的例子
1.漏雨的屋頂或漏水的天花板
2.冬天不暖的加熱器或夏天不工作的空調(diào)
3.爆裂的水管或因樹根堵塞的下水道
因?yàn)楦鶕?jù)州或市一級的法規(guī)，作為房東，你必須要為租客提供適合居住的，沒有安全和衛(wèi)生隱患的居住條件。但說是盡快，有時候確實(shí)很難。
比如一年中最熱的那幾天你的冷氣系統(tǒng)是最容易出問題的。一旦不工作了，租客有可能真會一天給你幾個電話催你修好。但這個時候的空調(diào)師傅也是最忙的，通常一兩個星期都排不上。
也許這時候冰箱也來湊熱鬧，壞了。租客家里有嬰兒，奶水需要低溫保存，但商店說要三天后才能送貨。這時候租客難免在言語上會非常情緒化。然后你也難壓怒火。
以我們的經(jīng)驗(yàn)，這時候可以從兩方面著手，首先告訴租客實(shí)際情況，以降低他們的期望值，因?yàn)檫@是自然規(guī)律啊，你也不是神仙。法律也是這樣規(guī)定的，比如空調(diào)壞了，有一個月的維修窗口。但同時，積極想辦法緩解問題。比如在上述情況下我們會立即為租客配備便攜式的降溫器和小冰箱，為租客解決燃眉之急。雙管齊下，一般租客也都會理解和配合。
總之，在與租客處理這方面的糾紛時，要有理，即有法理依據(jù)知道租客的要求哪些是正當(dāng)?shù)?，哪些不是；有利，即從對房子保護(hù)有利的角度出發(fā)做出判斷；有節(jié)，即公平對待租客。把握好分寸。這樣就會建立起長期，理性的租客關(guān)系。
