為什么中美兩國(guó)的房地產(chǎn)有差異呢？從中國(guó)移民到美國(guó)的人特別多，有錢的人用投資或開公司的方式到美國(guó)。不管如何，來到美國(guó)，找地方住，甚至以后買房都是必須的，因此今天來談?wù)勚忻纼蓢?guó)的買房差異。
由于中美兩國(guó)在房產(chǎn)買賣過程中的不同特點(diǎn)，剛從中國(guó)大陸來美不久的買房人，經(jīng)常會(huì)按照在中國(guó)買房的經(jīng)驗(yàn)去思考，這樣就會(huì)造成很多誤會(huì)，比如買到的東西是完全不一樣的、計(jì)算面積的方式也不一樣、房產(chǎn)的來源也不一樣、房地產(chǎn)的中介也非常不一樣，因此這部分的差異很有必要先了解清楚。
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美國(guó)買到的房產(chǎn)不一樣
在美國(guó)買房，買到的是房子結(jié)構(gòu)和土地，以及地下資源，包括土地的礦產(chǎn)，有的房子靠山或者靠水，很可能山和水的一部分也歸房主，當(dāng)然這是以獨(dú)立屋為例，如果是公寓，未必是這種情況。
另外，現(xiàn)在也有很多中國(guó)人喜歡買美國(guó)農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)，幾英畝、幾百畝的土地，當(dāng)然土地上的水源、礦源也都是屬于地主的，除非一些例外情況。另外，擁有房產(chǎn)之后，也要善盡維護(hù)之責(zé)，在美國(guó)的社區(qū)里，尤其是獨(dú)立房的房主，要特別留意打理院子，很多的城市有規(guī)定，如果放任前院雜草叢生，房主是要被罰款的，也是希望大家都盡到一份為社區(qū)街道，維護(hù)整潔美化的義務(wù)。
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房子面積的計(jì)算方式
在美國(guó)，房子的面積只包括居住面積，不包括陽臺(tái)、車庫(kù)，或者是公寓的公共空間，有的房子有地下室，通常也不包在面積里面。
以美國(guó)獨(dú)立房來說，面積要看兩個(gè)地方，一個(gè)是居住面積，另一個(gè)是地塊面積，也就是Lot面積，這就是整個(gè)土地的面積。而且，中國(guó)是使用平方米作為面積單位，美國(guó)是平方英尺，一平方米等于10.76平方英尺，一平方英尺等于0.093平方米。
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房產(chǎn)證明不同
在美國(guó)是沒有“房產(chǎn)證”的。那怎么證明這個(gè)房子屬于你的呢？在美國(guó)，交易過程的最后，賣方會(huì)簽一份房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約給買方，但是買方當(dāng)時(shí)拿不到，這份文件會(huì)送到縣政府去登記，登記結(jié)束后由政府寄給買方，大約在過戶之后的兩到四周的時(shí)間內(nèi)，會(huì)寄買方手上。
但是，這個(gè)文件實(shí)在很不起眼，不太清楚內(nèi)容的人，很可能會(huì)把寄來的這份文件當(dāng)成垃圾扔掉。這個(gè)文件正本就一份，遺失了就不再補(bǔ)發(fā)，不過也不用太擔(dān)心，因?yàn)檎杏涗?，所以不?huì)因?yàn)槟銢]有這份文件，你就無法證明你是這個(gè)房子的主人了。
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銷售房源的不同
在美國(guó)，房源主要是二手房，當(dāng)然也有一些新房，但是新房主要是透過建商或中介去進(jìn)行銷售，沒有明確的一個(gè)平臺(tái)。
但是，美國(guó)在二手房市場(chǎng)有健全的MLS房源平臺(tái)，一般來說一個(gè)地區(qū)都有一個(gè)MLS平臺(tái)。賣方的經(jīng)紀(jì)會(huì)把房子放在當(dāng)?shù)氐腗LS平臺(tái)上，而買方的經(jīng)紀(jì)就可以看到，甚至可以看到不同地區(qū)的房子。
除了，MLS可以找房，幾個(gè)全國(guó)性的線上房地產(chǎn)公司，也有他們自己的房源平臺(tái)，知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com等之類，在上面都可以看到很公開透明的房源資料。當(dāng)然美國(guó)也有很少部分是私下委托經(jīng)紀(jì)人賣房，主要是出于隱私問題，或者是經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)有很明確的買家，或者是屋主不想讓一大堆人進(jìn)到家里面來看房，這時(shí)候就可能會(huì)采取不公開的形式來賣房。
不過，大部分新房不在這些公開平臺(tái)上。如果想在美國(guó)買新房，要么是自己找，要么就是透過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)去找，他們可能會(huì)在當(dāng)?shù)厥熳R(shí)一些開發(fā)商。
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交易過程不同
在美國(guó)，房產(chǎn)交易過程可以說復(fù)雜且嚴(yán)密，為了確保過程的公正性，并且為了買方在買到房子后沒有風(fēng)險(xiǎn)，交易過程是在一個(gè)中立的過戶公司進(jìn)行的，在英文中叫做Escrow Company（托管公司）或是Title Company（產(chǎn)權(quán)公司），有些地區(qū)兩種公司會(huì)分開，但是有些則會(huì)合并在一起。所有的匯款，進(jìn)出資金都通過這個(gè)過戶公司，這樣可以確保買賣雙方，在過程中發(fā)生問題后，資金有正確的歸屬，而且，過戶公司會(huì)保證產(chǎn)權(quán)的完整，并且為買方提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。
比如，如果買方買到房子后，有人聲明自己對(duì)這個(gè)房子有一定的權(quán)益的話，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)會(huì)保護(hù)買方利益。例如，屋主如果在之前的房屋裝修中，沒有付清賬單的話，裝修公司可能就會(huì)在你的產(chǎn)權(quán)上放一個(gè)Lien，也就是置留權(quán)，代表他在你的產(chǎn)權(quán)上有一定的權(quán)益，這樣就逼得屋主必須把這筆賬付清了，才能順利交屋給買家。如何去發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)上有沒有被放置留權(quán)，這就是過戶公司的工作之一了。這是買家要特別留意的地方。
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經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用
在美國(guó)買方經(jīng)紀(jì)的費(fèi)用是由賣方來付擔(dān)。如果買房人在看了一段時(shí)間的房子之后，決定不買了，那經(jīng)紀(jì)人就拿不到錢，也就是說他這一段時(shí)間的勞動(dòng)就沒有報(bào)酬，但是這個(gè)在美國(guó)屬于正常現(xiàn)象，不必?fù)?dān)心好像虧欠了對(duì)方。不過，在美國(guó)買新房子的過程跟買二手房稍有不同，新房的建商也許會(huì)告訴你不用找經(jīng)紀(jì)，你直接來簽合同就可以了。那買方是否需要找一個(gè)自己的經(jīng)紀(jì)呢？還是要找經(jīng)紀(jì)比較保障，以下有幾個(gè)原因：
一個(gè)是當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)掌握的信息比較全面。一般說來，經(jīng)紀(jì)對(duì)本地的房源比較清楚，有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)對(duì)每一個(gè)建筑商的特點(diǎn)也很清楚，可以為買方提供參考?？梢韵胂蟮牡剑ㄖ套约嚎隙ú粫?huì)告訴你關(guān)于房子的負(fù)面信息。比如，在美國(guó)西海岸一個(gè)城市，有個(gè)建筑商造了很大一片房子，價(jià)格也很合理，但是房子賣得很吃力，賣了好幾年也沒完全賣出去，原因是那塊地原本是與軍方相關(guān)的設(shè)備修理廠，本地人都知道很可能有污染，當(dāng)然經(jīng)紀(jì)也知道，但對(duì)這里不是很熟悉的人就不會(huì)知道。
另外，在買新房的過程中，買房子的合同是由建商自己提供的。合同的條款當(dāng)然就會(huì)對(duì)建筑商自己有利，而可能對(duì)買方不利。舉個(gè)例子，一般建筑商的合同都規(guī)定，買方如果不能按時(shí)過戶，就會(huì)被按天罰款；而建筑商如果不能按時(shí)交房，卻不會(huì)被罰款。當(dāng)然，即使你找經(jīng)紀(jì)也不可能改變這個(gè)條款，但是有些內(nèi)容，經(jīng)紀(jì)是可以提供參考，讓買家事先能夠知道一些問題，至少可以事先做準(zhǔn)備。
還有最后一個(gè)找經(jīng)紀(jì)買新房的理由——買方不需要自己花錢雇用經(jīng)紀(jì)，請(qǐng)記住買方經(jīng)紀(jì)的錢是由賣方負(fù)擔(dān)的，就算你不找經(jīng)紀(jì)人，建商也不會(huì)把這筆傭金折讓給買家，而且有一位專業(yè)人士幫你操辦買賣過程、合約檢查、問題咨詢，甚至幫你爭(zhēng)取優(yōu)惠，所以何樂而不為呢！
