房屋凈值信用額度(HELOC) 是允許您根據(jù)需要從房屋中提取現(xiàn)金的房屋貸款。HELOC 的工作原理很像信用卡，您可以將其設(shè)置為最大允許余額，然后您可以提取該余額并在設(shè)定的提款期限（通常為 10 或 20 年）內(nèi)還清。
讓我們來(lái)看看使用和不使用 HELOC 的原因，以便您可以確定它是否是滿足您財(cái)務(wù)目標(biāo)的正確貸款。
使用 HELOC 的主要原因
您只需在使用時(shí)付費(fèi)。當(dāng)您獲得 HELOC 時(shí)，您不會(huì)從家里取出一筆現(xiàn)金。您將其設(shè)置為最大可提取余額，如果您始終將余額保留為零，則您的付款將為零。這使得 HELOC 成為一種靈活的工具，僅在需要時(shí)才提供現(xiàn)金。當(dāng)您使用它時(shí)，您將開(kāi)始收到月度對(duì)賬單，付款將根據(jù)未清余額計(jì)算。
只付利息。某些 HELOC 允許您僅支付利息。對(duì)于余額為 35,000 美元的 HELOC，每月僅付息付款比 20 年全額攤銷付款（需要全額攤銷付款的 HELOC 的常見(jiàn)攤銷期）低約 85 美元。如果您想節(jié)省每月現(xiàn)金，這很有用，但您的貸方將使用 HELOC 最大余額的全額攤銷付款或更嚴(yán)格的資格公式來(lái)為您提供資格。這種最壞情況的資格方法是為了保護(hù)您不會(huì)獲得無(wú)法負(fù)擔(dān)的貸款。如果您的 HELOC 有只付利息付款選項(xiàng)，并且您支付了此選項(xiàng)，則無(wú)需支付余額。在獲得 HELOC 之前，請(qǐng)確保您找到一家能夠引導(dǎo)您完成這兩種選擇的 HELOC 貸方。
投資新房。HELOC 是一個(gè)很好的工具，可以讓您獲得現(xiàn)有房屋的凈值，以購(gòu)買(mǎi)或支付新房首付，例如第二套住房或投資性房產(chǎn)。購(gòu)房可能需要幾個(gè)月的時(shí)間，因此，如果您通過(guò)傳統(tǒng)的現(xiàn)金提取貸款來(lái)獲取購(gòu)買(mǎi)新房的資金，那么您可能早在投資之前就需要支付這些資金的使用費(fèi)用。由于您僅在使用 HELOC 時(shí)支付費(fèi)用，因此您在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)可以將 HELOC 保持為零余額，并且僅在您找到房屋時(shí)才使用HELOC 資金（因此開(kāi)始支付利息和每月付款）買(mǎi)。
家居裝修。同樣，如果您隨著時(shí)間的推移慢慢進(jìn)行改造，您就不會(huì)想從第一天起就支付所有這些資金的使用費(fèi)用。例如，也許您打算花費(fèi) 25,000 美元重新裝修廚房，然后等待一年，然后再花費(fèi) 25,000 美元重新裝修浴室。對(duì)于傳統(tǒng)的住房貸款（例如第一筆抵押貸款的現(xiàn)金再融資），您從第一天起就開(kāi)始支付 50,000 美元的利息和付款。使用 HELOC，您將使用 25,000 美元用于廚房，并且直到一年后才在余額和付款中再添加 25,000 美元。這將為您節(jié)省當(dāng)年每月約 100 美元的利息。
大宗購(gòu)買(mǎi)，如汽車或電器。如果您計(jì)劃為此類大型采購(gòu)融資，您應(yīng)該將融資成本與 HELOC 成本進(jìn)行比較。對(duì)于此類購(gòu)買(mǎi)，HELOC 通常會(huì)被證明是一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的選擇。
“固定利率預(yù)支”又名“固定利率提款”選項(xiàng)。HELOC 是可調(diào)整利率貸款（更多內(nèi)容見(jiàn)下文），但它們還有一個(gè)功能，允許您固定提取金額的一部分。因此，如果您要改造或購(gòu)買(mǎi)汽車或電器，您可以通過(guò)修復(fù) HELOC 抽簽的該部分來(lái)實(shí)現(xiàn)。在我們上面價(jià)值 25,000 美元的廚房改造中，您可以使用固定利率預(yù)付款選項(xiàng)來(lái)固定您的 HELOC 部分。如果您知道自己不會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)償還這筆款項(xiàng)，那么這是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
不使用 HELOC 的主要原因
費(fèi)率可調(diào)。HELOC 是可調(diào)整利率貸款，HELOC 利率基于兩個(gè)組成部分：稱為“保證金”的設(shè)定基本利率，以及稱為“指數(shù)”的波動(dòng)利率。HELOC 的指數(shù)是最優(yōu)惠利率，該利率隨著美聯(lián)儲(chǔ)每年調(diào)整利率而變化。過(guò)去 20 年，最優(yōu)惠利率最高為 9.5%，平均為 5.39%。常見(jiàn)的利潤(rùn)率為 1%。因此，過(guò)去 20 年常見(jiàn)的 HELOC 利率為 6.39%。
與固定利率現(xiàn)金提取貸款替代方案相比，這具有競(jìng)爭(zhēng)力，但這是因?yàn)檫^(guò)去 20 年來(lái)我們大部分時(shí)間都處于低利率環(huán)境中。如果經(jīng)濟(jì)從此改善，最優(yōu)惠利率（以及 HELOC 利率）將會(huì)上升，所以也許您最好在這種情況發(fā)生之前立即獲得固定利率貸款。請(qǐng)您的 HELOC 貸方為您比較現(xiàn)金貸款選項(xiàng)。
付款額可以更高。正如上面“只付利息”付款部分所述，許多 HELOC 會(huì)要求您支付全額攤銷付款，而該攤銷期限通常為 20 年。如果將此與傳統(tǒng)的第一抵押貸款現(xiàn)金再融資（通常需要 30 年攤銷）進(jìn)行比較，HELOC 付款將明顯更高。不要認(rèn)為 HELOC 付款會(huì)更低。您必須首先比較選項(xiàng)。
買(mǎi)房時(shí)并不總是最好的選擇。HELOC 是滿足短期現(xiàn)金需求的絕佳選擇，特別是如果您要快速還清的話。但如果您使用 HELOC 購(gòu)買(mǎi)房屋（您可以通過(guò)將 HELOC 作為第二抵押貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)）并且您不打算快速還清，您可能需要考慮固定利率第二抵押貸款。如上所述，HELOC 是一種可調(diào)利率貸款，如果您長(zhǎng)期持有該貸款，固定利率貸款可能是更安全的選擇。
HELOC 不是 ATM。由于 HELOC 的行為很像信用卡，您可以根據(jù)需要從中提取資金，因此很容易將其用于您需要的任何東西：食品雜貨、衣服、度假等。但這樣做會(huì)耗盡您的房屋凈值，如果您“如果您將您的房屋視為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，那么使用房屋凈值來(lái)支付短期項(xiàng)目將無(wú)法實(shí)現(xiàn)您的目標(biāo)。
