華人投資美國房地產(chǎn)，現(xiàn)金充裕者能夠一次付清，但有不少人也會(huì)選擇貸款買房。貸款買房好處是可以享受貸款利息抵稅政策，還能避免手頭的流動(dòng)資金不足，今天整理了在美國申請房貸最常見的疑問。
1在美國持工作簽證可以申請房屋貸款嗎？
在美國持有H1B合法工作簽證，您也有資格和美國公民或永居居民一樣，向銀行申請低利率、低首付的FHA貸款，由于FHA貸款頭期款只需準(zhǔn)備3.5%-3.8%（因應(yīng)當(dāng)年規(guī)定），銀行對于申請人的信用分?jǐn)?shù)要求要達(dá)580分以上。另一種H1B工作者可以申請的房屋貸款是傳統(tǒng)型貸款，由于傳統(tǒng)型貸款分期可長達(dá)30年，但H1B效期最長可延期到6年，如果6年期滿離境，對銀行來說也有風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行要求須自備20%頭期款，并且申請人信用分?jǐn)?shù)至少要620分以上。建議您有買房計(jì)劃可以盡早開始規(guī)劃提高信用分?jǐn)?shù)。
此外，您需要提供2年的報(bào)稅證明、存款證明（銀行對賬單）及最近1個(gè)月薪水存根證明有穩(wěn)定收入。而對于在美國無收入、沒有社會(huì)安全碼（SSN）及報(bào)稅記錄的外國人來說，銀行貸款通常較難審核通過，需要找專門的貸款公司處理，貸款利息較高大約是在7.8%-9%。
2貸款預(yù)批準(zhǔn)信是什么？
房屋貸款預(yù)批準(zhǔn)信（Pre-approval）是看房購屋前，需要提早準(zhǔn)備的文件。預(yù)批準(zhǔn)信能夠證明買方的財(cái)務(wù)能力，同時(shí)也能讓賣方屋主知道您買房的決心。貸款銀行或貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)申請人的收入、資產(chǎn)、負(fù)債比、信用分?jǐn)?shù)和及工作情況等各項(xiàng)證明，判斷申請人的財(cái)務(wù)能力并在預(yù)批準(zhǔn)信標(biāo)注可貸款金額和利息，預(yù)批準(zhǔn)信有效期一般為2至3個(gè)月。
信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)是銀行、信用卡機(jī)構(gòu)及貸款公司評估貸款人過往信用記錄、欠債情況以及是否具備良好還款能力的重要考慮。當(dāng)您提交貸款申請，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)從美國三大信用調(diào)查機(jī)構(gòu)Experian，Equifax和 TransUnion中取中間值來評估。
如果您想了解自己的信用分?jǐn)?shù)可以到chase.com這類專門查詢信用分?jǐn)?shù)的網(wǎng)站，不過有些是需要付費(fèi)才能查看。部分的銀行和信用卡公司會(huì)提供貸款、信用卡客戶，每月一次免費(fèi)的信用分?jǐn)?shù)查詢服務(wù)，信用報(bào)告來源也來自于上面提到的這三大機(jī)構(gòu)，您也可以咨詢貸款經(jīng)紀(jì)人，取得免費(fèi)信用報(bào)告。一般來說，申請人的信用分?jǐn)?shù)越高貸款利率越低。例如740分算是信用良好，而650分以下則屬于信用分?jǐn)?shù)較差，可能被貸款銀行拒絕。
剛到美國的留學(xué)生或是新移民，缺乏信用記錄。要建立信用分?jǐn)?shù)建議到銀行申請押金信用卡（secured credit card）存一筆錢在賬戶，透過這張卡開始累積信用記錄和分?jǐn)?shù)，使用一陣子后，看是否符合申辦信用卡資格。如果有家人朋友在當(dāng)?shù)兀部梢哉埶陂L期使用的信用卡開通副卡，這樣信用分?jǐn)?shù)也會(huì)提高。不過信用卡消費(fèi)還款記錄累積信用分?jǐn)?shù)有限，建議申辦汽車貸款或?qū)W生貸款，每月分期按時(shí)還款有助于累積信用分?jǐn)?shù)。
3房貸種類有哪些？
以房貸利率計(jì)算可劃分為：
固定利率房貸（Fixed-rated Mortgages）：
在貸款期限內(nèi)，房貸利率保持固定不變，這種傳統(tǒng)型貸款的利率，對房屋保險(xiǎn)的要求較低，貸款周期一般為30年。
簡而言之，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和投資人無關(guān)，由銀行自行承擔(dān)。因?yàn)橘J款利率不變，可預(yù)測性強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)較低，適合追求穩(wěn)定及規(guī)劃長期持有房子的人。
可調(diào)整利率房貸（Adjustabel- rate Mortgages）:
可調(diào)整利率房貸簡稱ARM。貸款人在還款開始的一段時(shí)間內(nèi)，還款利率不變。過了這段期間后，還款利率就會(huì)隨著市場利率進(jìn)行調(diào)整，通常每6–12個(gè)月調(diào)整一次。
ARM按時(shí)間不同可分為3/1, 5/1, 7/1。前面數(shù)字代表固定利率還款的期間；后期利率則是根據(jù)市場利率變化。舉例來說：3/ 1就是指還款前3年固定利率，之后還款利率會(huì)隨著市場利率波動(dòng)。
由于市場利率變動(dòng)頻繁，貸款周期內(nèi)可預(yù)測性較差，貸款人也須自行承擔(dān)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)， ARM較適合考慮短期投資或未來有搬遷考慮的人。
只付利息型房貸：
此種貸款方式利息最高，貸款人在貸款寬限期內(nèi)（通常是5年,7年,10年），每月只需償還利息，而不用償還本金。等寬限期過后，每月還款要算上利息加上本金。適合只考慮短期持有房產(chǎn)的投資人。
美國貸款機(jī)構(gòu)對于外國人限制比較嚴(yán)格。建議有意愿購房者，提前準(zhǔn)備35%-40%的頭期款存入貸款銀行，以及12–18個(gè)月的還款金作為預(yù)備金。
