1、雇傭房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Real Estate Agent
美國法律對(duì)于房地產(chǎn)買賣法規(guī)復(fù)雜嚴(yán)謹(jǐn)，所以美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都必須經(jīng)過嚴(yán)格的考試, 獲得本州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照才能從事房地產(chǎn)買賣。
法律也規(guī)定買方經(jīng)紀(jì)人一定要維護(hù)買方的利益，依照客戶需要提供市場分析與房源，協(xié)助客戶運(yùn)用資金，順利買房。
美國是由賣方負(fù)責(zé)買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金，買方不需支付經(jīng)紀(jì)人任何費(fèi)用。
2、經(jīng)紀(jì)人介紹, 選房, 看房 Property Selection
經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)買家的要求與預(yù)算，幫買家選擇合適的房源，并且陪同看房，直到買家選中滿意的房子為止。
3、簽訂買房合約書，商定價(jià)格 Making Offer
選定目標(biāo)后，買方經(jīng)紀(jì)將對(duì)該房產(chǎn)做全面的市場分析，詳細(xì)的解釋合約，提供合理的買價(jià)給買主參考，協(xié)助買主簽署合約，買主也必需提供資金證明與3% 的訂金，遞交給賣方。
如果貸款的話也需要附上貸款預(yù)批信。買方經(jīng)紀(jì)此時(shí)會(huì)與賣方積極交涉，協(xié)商價(jià)錢和附加條件，全力維護(hù)買家利益，直到買賣雙方簽訂合約為止。
*買家必須提供購屋資金證明，有些賣方只接受美國境內(nèi)的銀行資金證明。
*買家必須在美國開戶，提供美國任一銀行的訂金支票附件本給賣方。
*訂金通常為房價(jià)的 3%。
4、入過戶交易過程，訂金存入第三方公證托管公司 Open Escrow
美國的房屋買賣要通過第三方公證托管公司Escrow Company完成，以保證買賣雙方的利益。
意向合約經(jīng)談判后的修訂變成正式購屋合約，與您的定金（慣例約為房價(jià)的3%）一起進(jìn)入公證過戶公司。
定金會(huì)放在專門的信托帳戶保管，由過戶公司主持進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，稅務(wù)支付，交易法規(guī)的執(zhí)行，文件簽署, 資金交割等。
5、房屋檢查 Home Inspection
在美國房屋過戶前，買方必需自行負(fù)責(zé)房屋檢查項(xiàng)目。買方將雇用美國有執(zhí)照的房屋檢查公司，對(duì)所買的房屋進(jìn)行屋頂, 游泳池，水電配備等全方面的檢查。
房屋檢查公司會(huì)出具房屋檢查報(bào)告，將所發(fā)現(xiàn)的問題列出。買方經(jīng)紀(jì)將根據(jù)此報(bào)告所體現(xiàn)的問題與賣家協(xié)商維修。
在美國，賣家有權(quán)選擇維修或不維修，買家相對(duì)的也可因?yàn)榉课輽z查報(bào)告的問題嚴(yán)重而取消交易。
6、貸款和估價(jià)Mortgage Loan Processing and Appraisal
貸款Mortgage Loan
如果需要貸款，整體購屋交易的時(shí)間從進(jìn)入過戶交易算起，至少需要30-45天 （vs. 現(xiàn)款買房12-15天）。
首先買家必須依照銀行要求的時(shí)限內(nèi)，盡快準(zhǔn)備好買賣合約，購房資金證明，銀行所需要的文件等等，才能夠在安全的時(shí)間內(nèi)取得銀行貸款的審批。
估價(jià)Appraisal
1) 需要貸款的客人，銀行將由認(rèn)證的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)。
如果估價(jià)比成交價(jià)格低，買主可以有三種方式:
* 當(dāng)房市搶手，賣家不愿降價(jià)時(shí)，由買家自行補(bǔ)足貸款不足的差額，
*與賣方協(xié)商賣價(jià)，達(dá)到銀行評(píng)估結(jié)果。
*買主中止交易。
2) 現(xiàn)金買家也可以自行請有照的估價(jià)公司來評(píng)估房價(jià)，作為參考。如果購屋金額全部在美國境內(nèi)，最快可以在7~ 15天內(nèi)完成所有交房手續(xù)。
7、審閱房屋報(bào)告Review Seller's disclosure
美國加州房地產(chǎn)法規(guī)非常保護(hù)買方權(quán)益，當(dāng)房屋進(jìn)入房管交易公司，賣方必需提供將近二十份的房屋相關(guān)報(bào)告給買家。
有產(chǎn)權(quán)報(bào)告，白蟻報(bào)告，地區(qū)自然災(zāi)害報(bào)告，周圍環(huán)境有無污染物報(bào)告等等。
這些都可以幫助買主了解將買的房屋，也可以在買房緩沖期間內(nèi)做最后的決定。
8、白蟻檢查 Termite Report
美國的房屋多以木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，房屋交易法規(guī)定可以要求賣方做白蟻檢查報(bào)告與修繕。
白蟻報(bào)告需由有執(zhí)照的白蟻公司檢查并提供白蟻報(bào)告，如果需要清除白蟻，通常會(huì)要求賣主在交易結(jié)束之前按照合約和白蟻報(bào)告, 完成房屋白蟻的清除和修繕。
9、取消意外限制條款 Contingency Removal
在美國為保護(hù)買家權(quán)益，經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)協(xié)助客人在合約中擬定三個(gè)附帶條件，作為最后買房的緩沖，但是賣主有權(quán)接受或不接受。
如果賣主同意，一般在合約中會(huì)注明在17天內(nèi)去檢視以下三個(gè)問題，如果17天內(nèi)買主覺得以下有任何一個(gè)問題都無法獲得滿意的解決，買主可以終止交易，拿回訂金。
這三個(gè)附帶條款如下：
1) 房屋檢查相關(guān)報(bào)告顯示有嚴(yán)重問題
2) 買主貸款無法得到銀行批準(zhǔn)
3) 估價(jià)報(bào)告遠(yuǎn)低于買價(jià)
但是過了17天買房緩沖期，買主覺得沒有任何問題，并且簽署同意取消這三個(gè)房屋附帶條款后，房屋即將進(jìn)入過戶的最后階段。
如這時(shí)買主反悔，否則訂金可能被沒收，也可能牽涉到其他違約責(zé)任。
訂金不僅會(huì)被沒收，也可能牽涉到其他違約責(zé)任。
10、做簽字前房屋的最后的檢查 Final Inspection
在交易結(jié)束前三日，將由買方經(jīng)紀(jì)陪同買家對(duì)房屋內(nèi)外作最后檢查，孰悉門鎖和家電使用方式，并且確認(rèn)維修項(xiàng)目的完成，但是此一檢查并不構(gòu)成取消買房的借口，因?yàn)橘I方可以繼續(xù)要求賣方必需依合約執(zhí)行未完成的項(xiàng)目。
11、購買有關(guān)保險(xiǎn) Home Insurance
美國法規(guī)規(guī)定，過戶其間屋主需要買保險(xiǎn)，主要是火險(xiǎn)和責(zé)任險(xiǎn)。房屋保險(xiǎn)依房型，屋況，房價(jià)有所不同，建議請教專業(yè)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。
12、如有貸款,簽署貸款文件 付齊房款 Close Escrow
如果沒有貸款，全款需在購房合同內(nèi)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，匯入交易公證公司，公證公司會(huì)完成過戶手續(xù)，交易結(jié)束。
如果有貸款，銀行大約在預(yù)先放貸審批通過后大約3周左右，正式批準(zhǔn)貸款，準(zhǔn)備放款。買家這時(shí)會(huì)被通知去公證交易公司簽署貸款文件，繳付首付款以及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)等。
當(dāng)買家簽署完上述文件后，大約在1~2個(gè)工作天后，銀行將放款并通知公證交易公司，產(chǎn)權(quán)公司完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶，大約還須一天的時(shí)間去政府機(jī)關(guān)完成登記。房屋買賣交易正式結(jié)束。
在交易結(jié)束當(dāng)日，買買雙方將交收鑰匙，買方即可通知水電瓦斯公司變更屋主資料。大約一周后，買主將收到房屋產(chǎn)權(quán)證書。
