在美國買房手續(xù)與國內(nèi)購房手續(xù)大不相同，無論是自住還是投資都要了解清楚購房的流程及資金儲備等資產(chǎn)證明需求。
01.確認(rèn)購房需求
無論是個(gè)人獨(dú)立尋找房源還是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尋找房源，第一個(gè)需要確定的就是購房需求。每位購房者需求不一。
考慮因素：地點(diǎn)、戶型、預(yù)算、投資還是自住。
與此同時(shí)，房屋室外的布局如后院大小、陽臺Deck，室內(nèi)結(jié)構(gòu)格局如是否喜歡地下室、采光、廚房格局都是需要在購房前清晰知道自身的需求，并通過排序優(yōu)先級，列舉出必要的和想要的。這樣當(dāng)看到房源及價(jià)格，能夠更好的進(jìn)行取舍選擇。
02.資金準(zhǔn)備
無論是貸款還是現(xiàn)金購房，都需要在購房前做好充足的資產(chǎn)準(zhǔn)備?，F(xiàn)金買房的購房者需要在購房前確認(rèn)所有資金到達(dá)購房名下的美國銀行賬戶。房探君建議各位提前了解清楚目前的貨幣政策及國際轉(zhuǎn)賬政策，如中國境外匯款有額度限制等。
貸款的買家則需要到銀行申請貸款預(yù)批信Pre-Approval，一般要求的賬戶資金至少為房屋總價(jià)格的10%及以上，購房貸款預(yù)批信有效期一般為三個(gè)月。
值得提醒的是，在房屋過戶時(shí)有3-5%的房屋Closing fee,這一部分也要提前考慮在預(yù)算及資金準(zhǔn)備范疇內(nèi)。
03.尋找合適房源
上述第1、第2條件準(zhǔn)備好之后，就可以開始進(jìn)行房源的搜索找到心儀的房屋。房源及看房可以自己尋找或者委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。由于紐約房產(chǎn)類型及手續(xù)復(fù)雜，在紐約買房一般都會選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)買家的需求篩選符合要求的房源，由買家再次挑選后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與買家會進(jìn)行實(shí)地看房。如果買家不能到達(dá)現(xiàn)場亦可以委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)地看房，對賣家進(jìn)行提問。不同州會有不同的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照，如果跨州買房或者看房，買家需要提前咨詢好房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否有當(dāng)?shù)氐膱?zhí)照。
當(dāng)您有意購買后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會幫您初擬一份意向合同，把您的出價(jià)（Offer Price）發(fā)給賣方，同時(shí)還需要提供銀行的月結(jié)單Monthly Bank Statement等文件作為資金能力證明。
04.購房
在美國購買二手房源還需要快準(zhǔn)狠。當(dāng)買家看房后確認(rèn)購買意向，買家或委托經(jīng)紀(jì)人需要出具一份意向合同Offer 發(fā)給賣家，即是大家常說的“下Offer”。
賣家會在Open House之后指定的窗口期接收買家的Offer，在窗口期及窗口期結(jié)束的幾天至幾周內(nèi)，賣家會進(jìn)行篩選，挑選心儀的買家進(jìn)行談判。在下Offer時(shí)，買家需要有銀行貸款預(yù)批信或者現(xiàn)金購買的資產(chǎn)證明，輔助證明如銀行流水、工作在職證明等也可能會被賣家要求過目。
在賣方市場火熱的時(shí)候，好的房源往往會有多個(gè)Offer，這個(gè)時(shí)候談判力往往在于賣家。因此，買家不一定在下單offer后就一定可以購買到自己心儀的房源。在雙方達(dá)成共識，也就是Offer Accepted之后，會進(jìn)入下一個(gè)流程，簽約。
05.簽約
合同出來之后，常規(guī)流程會給買方律師3-7天的時(shí)間檢查合同，簽約當(dāng)天買家需要交Deposit 。
值得注意的是，二手房要先驗(yàn)房，房子驗(yàn)證沒有問題再進(jìn)行簽約，新房在Closing前一星期。驗(yàn)屋結(jié)果無爭議后，雙方準(zhǔn)備，買賣雙方正式簽訂購房協(xié)議，即Purchasing of Agreement，并付第一筆定金，通常為全部款項(xiàng)的10%-15%。這筆錢會放在律師保管的第三方賬戶Escrow Account內(nèi)。如果買家無正當(dāng)理由終止合同，將會失去這筆定金。
對于新樓盤，根據(jù)不同的建筑商要求，合同還可能會要求付第二次定金。
06.貸款
貸款周期是45-60天。最終拿到的貸款金額為銀行為你所購買房產(chǎn)的估價(jià)金額。
07.產(chǎn)權(quán)調(diào)查
這一部分是對買家來說很重要的環(huán)節(jié)流程，為確保產(chǎn)權(quán)干凈合法，需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查: Title Search。調(diào)查房屋貸款、往年附稅情況、房契資料及是否有法律糾紛等。
其次是需要購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)Title Insurance，保險(xiǎn)公司會在保險(xiǎn)生效前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。在紐約地區(qū)購房一般是強(qiáng)制購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，金額是房價(jià)的0.5%左右。
08.房屋過戶closing
過戶當(dāng)天，買賣雙方及其律師會當(dāng)面交接手續(xù)，這些手續(xù)一般會在賣方律師辦公室辦理。
買家需準(zhǔn)備有效身份證件、現(xiàn)金支票，一手交錢一手交房。過戶當(dāng)天，買家會拿到鑰匙，并在1至3周內(nèi)收到地契原件。
除此之外，買家需要及時(shí)聯(lián)系水、電、煤氣公司以及更改相關(guān)信息及賬戶。
以上是在美購房的八大流程，無論是自住還是投資，購房者在尋找房源前熟悉購房流程是非常重要的。
