作為美國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融中心，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)其他城市復(fù)雜許多。在紐約購(gòu)房投資需要提前充分了解紐約房產(chǎn)類型。
紐約的房產(chǎn)類型主要分為四大類型：
合作公寓（Co-op）
產(chǎn)權(quán)公寓（Condo）
聯(lián)排別墅 （Townhouse）
獨(dú)立屋（House）
目前各類房產(chǎn)類型在紐約三大熱門地區(qū)：曼哈頓、布魯克林及皇后區(qū)的分布趨勢(shì) ：
曼哈頓
75%為合作公寓，20% 為condo，聯(lián)排別墅Townhouse比例在2-3%，曼哈頓上沒有真正的獨(dú)立屋。
布魯克林和皇后區(qū)
以Condo和Co-op合作公寓為主，其次為聯(lián)排別墅和獨(dú)立屋。越靠近曼哈頓地區(qū)，condo和co-op越多，聯(lián)排別墅和獨(dú)立屋大多分布在布魯克林及皇后區(qū)內(nèi)部。
四大類型的房產(chǎn)類型具體的產(chǎn)權(quán)及購(gòu)房限制是什么？
產(chǎn)權(quán)分析：針對(duì)紐約普遍的四大房產(chǎn)類型，房探君整理每一個(gè)類型分產(chǎn)權(quán)，其房產(chǎn)類型的利弊分析。
1. 合作公寓Co-op
Co-op是cooperative的簡(jiǎn)稱，即為合作公寓。這類房產(chǎn)在美國(guó)大多數(shù)州都不常見，紐約寸土寸金的地方Co-op合作公寓是常見的房型。合作公寓的購(gòu)買者不擁有產(chǎn)權(quán)deed, 只擁有股權(quán)share。
購(gòu)買這類房產(chǎn)，并不是直接購(gòu)買了公寓單元的產(chǎn)權(quán)股份和居住權(quán)。這相當(dāng)于公寓為一家公司，而購(gòu)買者買了公司的股份share，成為了股東shareholder，并享受了居住權(quán)sublet。
產(chǎn)權(quán)：
股份證明stock certificate
資質(zhì)需求：
合作公寓委員的面試票決是否銷售，購(gòu)房者需出具所有資產(chǎn)證明。
優(yōu)點(diǎn)：
a. 手續(xù)費(fèi)低，房?jī)r(jià)比產(chǎn)權(quán)公寓低
b. 無需支付產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)title insurance以及貸款稅mortgage tax
缺點(diǎn)：
出租轉(zhuǎn)賣不靈活
2. Condo
Condo類型是目前紐約購(gòu)房者最受歡迎的戶型，占比紐約公寓20%-30%。
Condo是一種出售型公寓，房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)買condo的業(yè)主，可按照單元購(gòu)買。可以自住也可以出租。
產(chǎn)權(quán)：
擁有產(chǎn)權(quán)deed，但不擁有土地的產(chǎn)權(quán)。
資質(zhì)需求：
a. 向大樓委員會(huì)申報(bào)。
b. 外籍、綠卡、公民人士皆可購(gòu)買。
優(yōu)點(diǎn)：
a. 房屋價(jià)格適中，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修可自由調(diào)整
b. 可自住或出租
缺點(diǎn)：
a. HOA物業(yè)管理費(fèi)高
b. 不具有土地權(quán)，增值空間比獨(dú)立屋小
3. 聯(lián)排別墅 Townhouse
聯(lián)排別墅在曼哈頓不普遍，大約占房產(chǎn)總比例的2-3%。
與上文兩種房產(chǎn)類型不同，Townhouse聯(lián)排別墅擁有產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)，可自由買賣出租。相對(duì)于其他形式，聯(lián)排別墅更具有私密性，共享公共區(qū)域少。
優(yōu)點(diǎn)：
a. 擁有土地權(quán)和房屋所有權(quán)
b. 需要繳納HOA物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用比Condo低
缺點(diǎn)：
a. 同一棟建筑有公墻
b. 紐約地區(qū)價(jià)格高 選擇少
4. 獨(dú)棟別墅 Single Family House
獨(dú)棟別墅，顧名思義，是單獨(dú)的無共墻的獨(dú)立房屋，為紐約房源少且價(jià)格高的房產(chǎn)類型。
產(chǎn)權(quán)：
擁有獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)。
優(yōu)點(diǎn)：
a. 擁有土地權(quán)和房屋所有權(quán)
b. 更大的獨(dú)立空間及隱私性
c. 戶外前后院Yard面積相對(duì)其他房型大
缺點(diǎn)：
a. 價(jià)格高
b. 房產(chǎn)稅成本較高
c. 需要購(gòu)房者/業(yè)主維護(hù)打理
購(gòu)房注意事項(xiàng)
除了房產(chǎn)外，在紐約購(gòu)房還需要注意什么呢？這三點(diǎn)購(gòu)房前一定要仔細(xì)注意。
1. 改建和加蓋
根據(jù)紐約房屋管理局的規(guī)定，房屋一旦建成后，如果對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行加蓋和調(diào)整都需要向房屋管理局申請(qǐng)并征得同意。
在購(gòu)房簽約前，購(gòu)房投資者需要確認(rèn)房屋結(jié)構(gòu)是否有加蓋或改建，并且這些改動(dòng)是否已經(jīng)獲得房屋管理局的批準(zhǔn)。因此在看房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)奇怪的地方可拍照錄像，請(qǐng)律師確認(rèn)其合法性。
常見的加蓋情況：
車庫(kù)garage，門廊porch，露臺(tái)deck。
常見的改建：
客廳隔斷成房間，地下室或閣樓改造成帶衛(wèi)浴的居住臥室，一棟房屋改成兩個(gè)單元入口。
2. 是否有人居住
對(duì)心儀的房屋進(jìn)行考察時(shí)，除了房屋本身結(jié)構(gòu)外，目前是否有人居住及居住人身份也是重要的一環(huán)。
如果居住的是賣家本身，需要詢問賣家是否過戶前就會(huì)搬走，或確認(rèn)搬離房屋的期限。如果居住的是租客，則需要詢問過戶前租客是否會(huì)搬走。若承接原有的租客，需要律師額外增加合同條款并撰寫相關(guān)材料，更好地保護(hù)買家利益。
3. 設(shè)施和配套設(shè)備
在查看房屋時(shí)，購(gòu)房者需要檢測(cè)水源、電源、廚房設(shè)備、空調(diào)、窗戶等設(shè)備是否完好運(yùn)作。
如果如需維修和更換，應(yīng)商量是賣家還是買家承擔(dān)并把相應(yīng)細(xì)則書面化。
美國(guó)不同的州都有各自的房屋條例，大家在購(gòu)房的時(shí)候需要提前充分了解相關(guān)房產(chǎn)法律法規(guī)
