你一定會(huì)用到：美國(guó)房產(chǎn)交易的相關(guān)法律要點(diǎn)
對(duì)于要買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的朋友來(lái)講，也要對(duì)美國(guó)房子交易的相關(guān)法律有所了解，因?yàn)橘I(mǎi)房子畢竟是人生中的一件大事，而且動(dòng)用的金錢(qián)也比較多，還是美國(guó)房產(chǎn)，如果有疏忽可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成損失。
終止合同權(quán)(Termination Option)
房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是一生中最大的一筆投資，同時(shí)不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了保護(hù)消費(fèi)者(買(mǎi)主)的利益，在美國(guó)許多州的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，有一個(gè)或者類(lèi)似的重要的條款，稱(chēng)之為，(簡(jiǎn)稱(chēng)Option)，這一條款對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)的買(mǎi)主非常重要。
這樣的條款在美國(guó)各州類(lèi)似但也有差異，以佛州為例，該條款就是給已經(jīng)簽約并存入定金的買(mǎi)主在一定的時(shí)間內(nèi)(一般為7-10天，有些州可達(dá)15天)可以以任何理由解除合同，定金將如數(shù)退還給買(mǎi)主。
在Option期間，賣(mài)主不可以再和其他的買(mǎi)主簽約，而買(mǎi)主可以無(wú)條件的終止合約。這一條款對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的買(mǎi)主非常有利，一般是買(mǎi)主在這期間請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房屋檢查師(Home Inspector)做全面的房屋檢查，如果發(fā)現(xiàn)有重大問(wèn)題，諸如:地基、屋頂、下水系統(tǒng)或?qū)θ梭w健康有危害的地方，買(mǎi)主就可以單方終止合同，定金退回。在大多數(shù)情況下，只檢查出一些小的問(wèn)題，這時(shí)買(mǎi)主會(huì)要求賣(mài)主做一定的維修，往往賣(mài)主會(huì)接受買(mǎi)主的要求，把損壞的或不工作的地方修好。
美國(guó)各州類(lèi)似的條款讓買(mǎi)主有充分的時(shí)間考慮和審核房產(chǎn)，保護(hù)了美國(guó)房產(chǎn)買(mǎi)主的利益。
賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)(Recovery Fund)
如果美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取欺詐的手段給買(mǎi)主或賣(mài)主造成很?chē)?yán)重的傷害和較大的經(jīng)濟(jì)損失，買(mǎi)主或賣(mài)主告到法院，這時(shí)可能犯法的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)畏罪潛逃，或者法院判決下來(lái)，要求犯法的經(jīng)紀(jì)人賠償受害人的經(jīng)濟(jì)損失，但是這個(gè)經(jīng)紀(jì)人卻沒(méi)有錢(qián)來(lái)償還。巨大經(jīng)濟(jì)損失的時(shí)候，僅靠輿論的安慰和道義上的支持而沒(méi)有得到在經(jīng)濟(jì)上合理的賠償是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這個(gè)問(wèn)題怎么解決?
美國(guó)各州均有的經(jīng)紀(jì)人賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)(Recovery Fund)的設(shè)立提供了解決方案，以下將對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。
該系統(tǒng)不是美國(guó)聯(lián)邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同時(shí)也有所差異。有些州設(shè)置的賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)的賠償金是由經(jīng)紀(jì)人自己出從而累計(jì)起來(lái)的。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人剛考到執(zhí)照時(shí)交的，大約10美元，然后在每年的執(zhí)照延期時(shí)再交納一些(50美元左右) ，一直到賠償金達(dá)到一定數(shù)目為止。部分州儲(chǔ)備的賠償金最低額是100萬(wàn)美元，最高是170萬(wàn)美元，一般維持在150萬(wàn)美元上下。也有一些州儲(chǔ)備的賠償金比較低，在50萬(wàn)美金左右。一般來(lái)說(shuō)，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達(dá)5萬(wàn)美元。賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)的建立使消費(fèi)者的利益真正的得到了保障。
產(chǎn)權(quán)公司和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)發(fā)生過(guò)不少信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司扣押買(mǎi)主的定金，占用賣(mài)主所賣(mài)的房款，甚至鋌而走險(xiǎn)卷走客戶(hù)資金的事件，那美國(guó)在這方面是通過(guò)什么方法來(lái)如何保護(hù)消費(fèi)者利益的呢？美國(guó)房產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)涉及的事宜由產(chǎn)權(quán)公司專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)辦理。
產(chǎn)權(quán)調(diào)查( Title Search) ：當(dāng)買(mǎi)主與賣(mài)主簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，產(chǎn)權(quán)公司的律師就要開(kāi)始調(diào)查賣(mài)主的房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的歷史情況，同時(shí)也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒(méi)有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果有問(wèn)題，就一定要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，如果賣(mài)主不愿意解決所查出的問(wèn)題，那么買(mǎi)主就可以中斷合同，定金退回給買(mǎi)主。
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance) ：如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有任何問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)，負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過(guò)戶(hù)手續(xù)(Closing)，其性質(zhì)為獨(dú)立與買(mǎi)賣(mài)雙方外的保險(xiǎn)公司。一旦房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)生意外，產(chǎn)權(quán)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。
提供第三方賬戶(hù)(Escrow Account) ：在美國(guó)絕大多數(shù)州政府為了保持美國(guó)房產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買(mǎi)方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣(mài)方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦賣(mài)主違約，買(mǎi)主要求退還定金時(shí)，賣(mài)主的經(jīng)紀(jì)人常常會(huì)找各種理由拒絕退還。如果定金是在買(mǎi)主經(jīng)紀(jì)人手里的話(huà)，一旦買(mǎi)主違約，賣(mài)主要扣下定金時(shí)，買(mǎi)主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。所以，定金不能存放在經(jīng)紀(jì)人手中，只能存放在中立的第三者——產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買(mǎi)主或被賣(mài)主扣下。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程：所有的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)都是由中立的第三者即產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買(mǎi)主與賣(mài)主分別簽好了過(guò)戶(hù)所需文件，買(mǎi)主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司(不是賣(mài)主) ，如果是按揭的話(huà)，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶(hù)上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。產(chǎn)權(quán)公司就會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如: 傭金，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，過(guò)戶(hù)的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并立即支付給賣(mài)主，所以很多賣(mài)主在過(guò)戶(hù)后數(shù)小時(shí)內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本