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想在美國“房產(chǎn)證”上加名去名,有什么值得注意?
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北美置業(yè)
2023-08-22

想在美國“房產(chǎn)證”上加名去名,有什么值得注意?


產(chǎn)權(quán)更名基本知識

美國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更名,包括加上名字或拿掉名字 ,在辦理過程中:需要之前房契上所有權(quán)人全部的簽字。

法律規(guī)定,房子共有人擁有該不動產(chǎn)每一部分中自己應得的某個百分比 。若房子共有人,各占50%的權(quán)利,則其中一個人不可將房子的一半賣掉 ,他只能轉(zhuǎn)移其對這不動產(chǎn)的50%的權(quán)利給他人。

轉(zhuǎn)移的權(quán)利是否有效,則需要看最初共同簽署的法律文件內(nèi)容,包括:轉(zhuǎn)移所有權(quán)的證明書,向地政局登記的表格和其他稅務的問題。

如果沒有全部的所有人簽名,則此次轉(zhuǎn)移并非完全無效,而是需要依情況而定。

有償轉(zhuǎn)讓

交易雙方聘請經(jīng)紀人,在辦理過戶的時候簽字即可,基本上由律師把關(guān),所以不會有太多的糾紛和問題產(chǎn)生。

當轉(zhuǎn)讓價格過于便宜時,比如姑姑把一套價值100萬美元的房產(chǎn)以10萬美元的價格低價出售給侄子,就會涉及以下問題:

美國產(chǎn)權(quán)保險按房產(chǎn)價格計算理賠

轉(zhuǎn)讓后,房產(chǎn)需要重新買保險,如果是10萬美元的房產(chǎn),出險只能按照10萬美元計算理賠。

美國房產(chǎn)相關(guān)稅費

交易稅:購買房屋的時候賣家要繳納交易稅,交易稅是根據(jù)房屋交易價格計算的,所以房價低的時候,交易稅上可以省很多。

無償轉(zhuǎn)讓

需要去2次律師樓

第1次:帶著自己的有效身份證件和社會保險號,讓律師準備房契贈與法律文書.

第2次:贈與人在房契贈與文件上簽字,然后贈與雙方在交易稅單上簽字完成贈與過程.

優(yōu)勢:

所產(chǎn)生的費用遠低于房屋交易的過戶費。

沒有交易稅。

劣勢:

房產(chǎn)沒有交易,無法購買產(chǎn)權(quán)保險,一旦產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題,只能賠償原屋主。

資本增值稅從原屋主購買之日的價格計算。

不同房產(chǎn)類型的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)名

在美國貸款買房子時,雖然房子所有權(quán)人是購房者的名字,但在房子貸款還沒有還清之前,房子的所有權(quán)仍然屬于銀行。但房子所有人仍然可以轉(zhuǎn)移所有權(quán)。

共有公寓(Condo)

購房者擁有的是大樓里的一套房。由于公寓大多有管理處,所以如果要加名或減名,都需要經(jīng)過大樓管理處的同意(大多數(shù)都會同意)。

合作公寓(Coop)

購房者擁有的是大樓的股份。正因為牽動的是一整棟樓,所以要轉(zhuǎn)名并不容易,在轉(zhuǎn)名過程中通常要經(jīng)過嚴格審核,包括:合法的身份、合格的信用報告、工作型態(tài)、收入穩(wěn)定度和家庭成員等。

老年人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

申請政府福利,在某些情況下,不是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后就能馬上申請。如果有老年人一定要把房產(chǎn)贈予給子女,可以在房契里寫入一項條款,就是盡管老人把房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女了,但是老人擁有這棟房產(chǎn)的終身居住權(quán)。

如果這套房產(chǎn)是老人唯一居住的房產(chǎn),老人又沒有什么收入和存款,那么可以申請medicaid。

為欠款臨時過戶

有些人因為有欠款而臨時將自己的房產(chǎn)過戶給他人,但是無償轉(zhuǎn)讓是沒有辦法購買產(chǎn)權(quán)保險的,保險的賠償方還是原屋主。

所以一旦原屋主有欠款,這筆欠款除了跟著人走,也會跟著房子走。被贈予方只要賣房子,還是要償還欠款,不然房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也是有問題的。

個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到公司名下

現(xiàn)在有很多人選擇個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己公司名下,事實上就是自己轉(zhuǎn)給自己,但是需要注意這套房產(chǎn)的持有人必須和公司持有人一致。

如果是夫婦兩人持有的房產(chǎn),那么公司也必須是夫婦兩人名下的,而且所占的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉(zhuǎn)讓稅的問題,因為這種轉(zhuǎn)讓是不需要轉(zhuǎn)讓稅的。


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