從2020年到2022年，雖然美國成年人口數(shù)量的增長率為數(shù)十年來的最低水平，但新組建家庭數(shù)量實(shí)際上卻猛增至每年150萬戶，這與美國專業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)John Burns的預(yù)期恰恰相反。
下圖的橙色柱狀圖顯示了由于成年人口增長而新組建家庭的數(shù)量，藍(lán)色柱狀圖則顯示了由于生活方式的改變形成新組建家庭的數(shù)量。
成年人口的增長通常會(huì)產(chǎn)生大量新組建家庭。事實(shí)上，2011 年至 2019 年期間新組建家庭中有 83% 來自不斷增長的成年人口（平均每年 86.2 萬戶）。其余 17% 的新組建家庭則來自需要自己個(gè)人空間的人（平均每年17.4 萬戶）。
自疫情大流行以來，新組建家庭驅(qū)動(dòng)因素的重要性發(fā)生了翻天覆地的變化。生活方式的改變和人們需要自己個(gè)人空間推動(dòng)了住房需求的激增。
John Burns將生活模式的改變和意外的住房需求激增歸因于數(shù)百萬人得以居家辦公的可能性。遠(yuǎn)程居家辦公者需要更多的空間、更多的私密性。由于不必日常通勤，遠(yuǎn)程工作使辦公者和其家庭可以搬遷至住房成本較低的地區(qū)。
在2020-2022 年期間，John Burns通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)新趨勢：
成年人口增長率降低。在 2020 年、2021 年和 2022 年的三年期間，因美國成年人口增長而新組建家庭數(shù)量平均每年 39.5 萬戶。這是自二十世紀(jì)六十年代以來最慢的增長速度，與此階段之前三年（2017 年、2018 年及2019 年）因人口增長而每年平均 71.8 萬戶新組建家庭的增長幅度相比大幅下降。
新組建家庭大幅增長。美國成年人口在 2020 年、2021 年和 2022 年平均每年新組建 150 萬個(gè)家庭，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，其中近 80% 的增長是由于家庭人口數(shù)量的減少。John Burns將這種轉(zhuǎn)變歸因于 2020 年 3 月開始的居家辦公，而強(qiáng)制要求員工返回辦公室辦公可能會(huì)部分放緩新組建家庭增長。
住房需求在哪里？
以下按年齡段劃分的人口增長預(yù)期圖表顯示，千禧一代和嬰兒潮一代將繼續(xù)推動(dòng) 35-49 歲人群的購房增長，而 65 歲以上的人群將繼續(xù)搬遷至養(yǎng)老住房或就地養(yǎng)老及翻新改造住房。至2030 年 50-64 歲的人口將少于 2020 年同年齡段人口。
此外，數(shù)百萬人將繼續(xù)居家辦公，這推動(dòng)了為居家辦公者（及其家人）提供更大空間的住房和生活安排的需求。盡管有新聞報(bào)道稱有知名企業(yè)要求居家辦公者回歸辦公室，但一項(xiàng)針對(duì)雇主的調(diào)查顯示，他們越來越多地計(jì)劃將居家/混合辦公安排永久化。
公寓房地產(chǎn)投資信托基金很早就指出，他們的租戶正在擺脫與室友合住，為自己尋求額外的空間。John Burns也在跟蹤租戶搬回與室友同住或租用更小居住空間的跡象。到目前為止，他們還沒有看到這一跡象的明顯發(fā)生。
住房可負(fù)擔(dān)能力和美聯(lián)儲(chǔ)加息是目前房地產(chǎn)市場需求的最大阻力。
預(yù)計(jì)至少到2030年人口因素將持續(xù)保持對(duì)住房的強(qiáng)勁需求。
永久居家辦公的提振。居家辦公的安排意味著居家辦公者及其家人將需要更大的住房空間，從而進(jìn)一步推動(dòng)住房需求。
更多的房屋需求。在未來的十年里，成年人口的反彈增長將推動(dòng)新組建家庭增長和新住房需求增長。John Burns預(yù)計(jì)美國成年人口（20 歲以上）在 2020 年到 2030 年期間將增長 1800 萬。
市郊和遠(yuǎn)郊增長講最快。在2020 年至 2030 年間，預(yù)計(jì)將有超730 萬的 30 至 49 歲人口轉(zhuǎn)向郊區(qū)住房需求，因?yàn)槿藗儚淖》砍杀靖叩氖袇^(qū)遷出并需要更大的居住空間。