依據(jù)加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（California Association of Realtors，C.A.R.）近日公布的報(bào)告，由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)以及抵押貸款利率攀升至歷史高位，加州在 2024 年第二季度的住房負(fù)擔(dān)能力降至近 17 年來(lái)的新低水平。
C.A.R.的傳統(tǒng)住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（HAI）表明，2024 年第二季度，僅有 14%的加州購(gòu)房者能夠負(fù)擔(dān)得起購(gòu)買(mǎi)一套中位價(jià)的現(xiàn)有單戶(hù)住宅。這一比例較 2024 年第一季度的 17%以及 2023 年第二季度的 16%進(jìn)一步下滑。
2024 年第二季度的數(shù)據(jù)僅為 2012 年第二季度 56%負(fù)擔(dān)能力指數(shù)峰值的近三分之一。盡管第二季度的抵押貸款利率依舊較高，但最近宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告中呈現(xiàn)的疲軟跡象促使利率有所下降。隨著美聯(lián)儲(chǔ)（Fed）在 9 月會(huì)議上降息的可能性增大，預(yù)計(jì)加州的住房負(fù)擔(dān)能力將在下一季度有所改善。
在 2024 年第二季度，若要購(gòu)買(mǎi)一套全州中位價(jià)為 90 萬(wàn) 6600 的現(xiàn)有單戶(hù)住宅，最低年收入需達(dá)到 23 萬(wàn) 6800 元。在 30 年固定利率貸款的情況下，基于 20%的首付以及 7.10%的有效綜合利率，每月需支付 5920 元。此外，在第二季度，最低所需年收入連續(xù)七個(gè)季度中的六個(gè)季度超過(guò) 20 萬(wàn)，再度刷新紀(jì)錄。
從年度同比情況來(lái)看，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且?guī)齑娌蛔阃聘吡朔績(jī)r(jià)，全州房?jī)r(jià)較 2023 年第二季度上漲了 9.0%。隨著市場(chǎng)步入購(gòu)房淡季，競(jìng)爭(zhēng)壓力減輕，房?jī)r(jià)可能會(huì)有所回落，而房源供應(yīng)將持續(xù)改善。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月抵押貸款利率的持續(xù)下降將降低借款成本，提升全年的負(fù)擔(dān)能力。
從加州各縣的情況來(lái)看，與 2024 年第一季度相比，第二季度有 40 個(gè)縣的住房負(fù)擔(dān)能力下降，6 個(gè)縣保持不變。由于房?jī)r(jià)下降，7 個(gè)縣的負(fù)擔(dān)能力在季度間有所改善。與去年同期相比，6 個(gè)縣的負(fù)擔(dān)能力有所提升，而全州 39 個(gè)縣的負(fù)擔(dān)能力同比下降，另有 8 個(gè)縣保持不變。其中，Lassen 縣（52%）依然是加州最具負(fù)擔(dān)能力的縣，其次是 Glenn 縣（35%）、Del Norte 縣（34%）和 Tehama 縣（34%）。在 2024 年第二季度，Lassen 縣繼續(xù)成為加州中位價(jià)住房所需收入最低的縣，僅需 6 萬(wàn) 5200 元。
與之相反，莫諾縣（Mono）（5%）、Monterey 縣（8%）和圣塔芭芭拉縣（Santa Barbara）（9%）是加州最難負(fù)擔(dān)的縣市，每個(gè)縣市購(gòu)買(mǎi)中位價(jià)住房所需的最低收入至少為 26 萬(wàn) 7600 元。圣馬刁（San Mateo）縣在 2024 年第二季度繼續(xù)成為加州購(gòu)買(mǎi)中位價(jià)住房所需最低收入最高的縣市，需要 57 萬(wàn) 4800 元，緊隨其后的是圣他克拉拉(Santa Clara) 縣的 52 萬(wàn) 4000 元。這兩個(gè)縣也是加州僅有的兩個(gè)所需最低收入超 50 萬(wàn)的縣市。
從下降幅度來(lái)看，普魯默斯（Plumas）縣的住房負(fù)擔(dān)能力同比下降幅度最大，較去年下降了 9 個(gè)百分點(diǎn)。西斯邱縣（Siskiyou）排名第二，同比下降了 7 個(gè)百分點(diǎn)?？傮w而言，盡管家庭收入有所增加，但由于房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款利率居高不下，加州大多數(shù)縣市的住房負(fù)擔(dān)能力仍然接近歷史低點(diǎn)。