在澳洲，無(wú)論買(mǎi)房或賣(mài)房，法律規(guī)定需要通過(guò)律師或過(guò)戶師來(lái)交易。手續(xù)復(fù)雜且規(guī)范。那么，澳洲購(gòu)置物業(yè)到底需要知道和準(zhǔn)備哪些東西呢？如果您有對(duì)此有疑問(wèn)，請(qǐng)繼續(xù)閱讀本文。我們會(huì)解答關(guān)于房產(chǎn)過(guò)戶的常見(jiàn)問(wèn)題，為您在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)提供幫助。
Q: 房產(chǎn)過(guò)戶、買(mǎi)賣(mài)的流程是什么？
A: 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，涉及到一些財(cái)務(wù)和行政責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，大致的流程是：
1、設(shè)置買(mǎi)房預(yù)算尋找目標(biāo)房產(chǎn)
2、賣(mài)家或賣(mài)家代表發(fā)來(lái)賣(mài)家聲明（32號(hào)文件）及買(mǎi)賣(mài)土地合同
3、聘請(qǐng)律師或過(guò)戶師審閱相關(guān)文件并給出專業(yè)建議
4、簽訂合同和支付定金
5、與貸款經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系進(jìn)行貸款審批（如有）
6、交割前最后一次驗(yàn)房及處理房屋保險(xiǎn)等其他問(wèn)題
7、支付尾款和完成交割。
Q: 什么是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)合同 (Contract of Sale of Real Estate)？
這份協(xié)議規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的條款和程序。最常見(jiàn)的合同基于維多利亞州法律協(xié)會(huì)(LIV) 編寫(xiě)的文件。大多數(shù)合同還將包括雙方同意增加的"附加條件 (Special Conditions)"。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)合同的“一般條款(General Conditions)”都是固定的，而附加條件則是每筆交易都有所不同。因此，選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士幫您審閱合同至關(guān)重要。
Q: 什么是32號(hào)文件 (Vendor Statement pursuant to section 32 of the Sale of Land Act 1962)？
A: 賣(mài)家聲明（也稱為32 號(hào)文件）是一份文件，旨在告訴潛在買(mǎi)家在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同之前應(yīng)該知道的關(guān)于房產(chǎn)所有權(quán)的事情。該聲明披露了通過(guò)驗(yàn)房物業(yè)而無(wú)法輕易找到的信息。法律規(guī)定買(mǎi)家在出價(jià)前必須閱讀這份文件并簽字確認(rèn)，否則雙方簽署的合同可以作廢。
Q: 我沒(méi)有澳洲PR或是澳洲公民，可以買(mǎi)房嗎？FIRB是什么？
A: 可以的。臨時(shí)居民、外國(guó)居民或短期簽證持有者都可以在澳洲購(gòu)買(mǎi)房屋。但是，在購(gòu)買(mǎi)房屋之前，非永居持有者或澳洲公民需要向外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB） 申請(qǐng)?jiān)诎拇罄麃喌馁?gòu)房許可。
根據(jù)FIRB網(wǎng)站所述，"政府的主張是引導(dǎo)外國(guó)投資進(jìn)入澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檫@將在建筑業(yè)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并有助于支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，它還可以增加政府收入，包括印花稅和其他稅收。換句話說(shuō)，澳洲是很鼓勵(lì)海外買(mǎi)家在澳購(gòu)買(mǎi)房屋的。
雖然澳洲政府是很鼓勵(lì)海外買(mǎi)家購(gòu)房的。需要注意的是，海外買(mǎi)家所持有的簽證類型對(duì)購(gòu)房的類型有限制，建議買(mǎi)家在簽合同之前向過(guò)戶律師了解清楚后再進(jìn)行決策。
Q: 什么是27號(hào)文件 (Section 27 Statement, commonly known as an “EarlyRelease of Deposit Authority”)？
A: 我們?cè)谧龆址?現(xiàn)房交割日期于雙方簽完合同60天以上的過(guò)戶手續(xù)中，經(jīng)常會(huì)收到賣(mài)家過(guò)戶律師發(fā)來(lái)的27號(hào)文件，該文件是賣(mài)家要求提前釋放定金的聲明。一般在買(mǎi)家支付定金且合同成為無(wú)條件(unconditional)合同后，賣(mài)家有權(quán)在交割之前發(fā)放該聲明給買(mǎi)家，要求提前釋放買(mǎi)家已付的定金。該要求是常見(jiàn)且合法的，只要賣(mài)家提供了足夠的資料證明可以按時(shí)交割，買(mǎi)家即可同意釋放。我們建議買(mǎi)家不要輕易簽署該文件，最好先讓過(guò)戶師審核相關(guān)資料確保同意提前釋放是安全的操作后，再簽署。如果買(mǎi)家沒(méi)有合理理由拒絕該要求，也不簽署該文件，賣(mài)家可以在發(fā)出該聲明的28天后自動(dòng)釋放定金。
Q: 買(mǎi)家簽完合同可以在冷靜期 (cooling-off period) 內(nèi)取消合同嗎？
A: 在住宅買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，買(mǎi)家簽署合同后的三個(gè)工作日 (3 business days) 內(nèi)可以取消合同，這個(gè)時(shí)間通常稱為冷靜期。買(mǎi)家決定在冷靜期內(nèi)取消合同，需要在截止時(shí)間前書(shū)面通知賣(mài)房中介和過(guò)戶律師，且支付合同價(jià)格0.2%的金額（低于$100的需要支付$100）給賣(mài)家。
請(qǐng)注意在法律上不是所有合同都有冷靜期，以下情況內(nèi)買(mǎi)家是沒(méi)有冷靜期的權(quán)利：
1.房產(chǎn)不是住宅 (Residential) 類型，比如商用物業(yè)(commercial property)；
2.拍賣(mài) (Auction) 簽下的合同，或者拍賣(mài)日期前后三天內(nèi)簽署的合同；
3. 如果買(mǎi)賣(mài)雙方之前已簽訂同一房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，因?yàn)楦鞣N原因需要重新簽訂，則新簽的合同沒(méi)有冷靜期；
4.買(mǎi)家如果是房產(chǎn)中介或者是以公司名義比如常見(jiàn)的家庭信托(family trust) 公司來(lái)簽合同，那么沒(méi)有冷靜期權(quán)利。
我們建議所有我們的客戶不要輕易簽署任何文件，簽署之前請(qǐng)務(wù)必讓律師過(guò)目解讀后再?zèng)Q定是否簽字。一般簽完后的文件在法律上即可生效，想要反悔常常費(fèi)時(shí)費(fèi)力，并非易事。
Q: 我需要請(qǐng)驗(yàn)房公司做專業(yè)驗(yàn)房 (inspection) 嗎？
A: 是否安排驗(yàn)房公司做專業(yè)驗(yàn)房不是強(qiáng)制性的，這取決于買(mǎi)家的意愿。
對(duì)于購(gòu)買(mǎi)十年以上的二手房，我們建議買(mǎi)家安排專業(yè)驗(yàn)房后再簽合同以減少后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)?；蛘撸梢砸筚u(mài)家在合同里添加保護(hù)買(mǎi)家驗(yàn)房的相關(guān)條款。
Q: 如果我需要購(gòu)房貸款怎么辦？
A: 您需要自行聯(lián)系銀行或者貸款經(jīng)紀(jì)人 (broker) 遞交貸款申請(qǐng)。貸款獲批后，買(mǎi)家需要將銀行批準(zhǔn)信發(fā)給過(guò)戶律師，然后過(guò)戶律師會(huì)與貸款銀行聯(lián)系安排過(guò)戶交割流程。
Q: 什么是交割 (settlement)？
A: 交割是正式過(guò)戶的法律程序。當(dāng)所有權(quán)從賣(mài)方傳遞給您，您支付銷(xiāo)售價(jià)格的余額和政府稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)等。在交割當(dāng)日，您的過(guò)戶律師會(huì)與您的貸款銀行/基金代表和賣(mài)方代表在線交換文件，并安排將銷(xiāo)售價(jià)格的余額支付給賣(mài)方，將稅費(fèi)和所有權(quán)注冊(cè)費(fèi)支付給政府相關(guān)部門(mén)。完成過(guò)程后，您會(huì)成為該房產(chǎn)的所有人，可以聯(lián)系中介取得鑰匙。
Q: 交割前的驗(yàn)房我要看什么？
A: 交割前的驗(yàn)房大約會(huì)在交割前的一周進(jìn)行。其目的是確保該房產(chǎn)滿足任何特殊條件，并確保該房產(chǎn)與合同簽訂時(shí)處于同一狀態(tài)。您可以與中介或賣(mài)方一起進(jìn)行交割前的驗(yàn)房。
一般來(lái)說(shuō)，您應(yīng)該檢查的事項(xiàng)包括：
·燈和電路系統(tǒng)；
·管道；
·熱水器；
·空調(diào)和加熱器；
·門(mén)把手和鎖；
·電器；
·窗簾和百葉窗；
·窗戶和玻璃；
·游泳池和過(guò)濾器；
·檢查害蟲(chóng)；和
·煙霧報(bào)警器。
如果您發(fā)現(xiàn)房屋狀態(tài)和簽合同時(shí)候的狀態(tài)不一致，應(yīng)立即告知您的過(guò)戶律師。賣(mài)家必須在交割前修復(fù)它。如果不能及時(shí)修補(bǔ)或修補(bǔ)，可以選擇暫扣部分尾款，以支付交割后的維修費(fèi)用。
Q: 房子交割后，房契 (Register Search Statement (Title Search)) 在哪里？
A: 如果買(mǎi)房時(shí)申請(qǐng)了貸款，那么買(mǎi)家的房契會(huì)壓在貸款銀行，待貸款還清后可向銀行申請(qǐng)將房契退還給業(yè)主。如果買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有貸款即全款交割，買(mǎi)家在交割前可以選擇房契的持有形式：紙質(zhì)房契或電子房契。現(xiàn)在澳洲土地局鼓勵(lì)業(yè)主持有電子地契，方便管理且不易丟失，一般默認(rèn)選擇的是電子房契。如若選擇了紙質(zhì)房契，需妥善保存，丟失后的補(bǔ)辦手續(xù)復(fù)雜且費(fèi)用不低。
Q: 沒(méi)有紙質(zhì)房契，怎么證明房產(chǎn)的所有權(quán)？
A: 續(xù)上一題，如果是貸款交割或者選擇電子地契，業(yè)主可以隨時(shí)上澳洲的土地局官網(wǎng)（維州：https://www.landata.vic.gov.au/tpc_menu.aspx）進(jìn)行房契信息付費(fèi)查詢（Title Search），查詢結(jié)果為實(shí)時(shí)的房契信息包含了房產(chǎn)位置，業(yè)主名，貸款銀行（若有）等信息。
另外一個(gè)證明房產(chǎn)所有權(quán)的方法是看業(yè)主每年是否都有如期收到房產(chǎn)所在的當(dāng)?shù)厥姓瓹ouncil發(fā)來(lái)的賬單。Council 每年會(huì)給房產(chǎn)業(yè)主郵寄市政管理的賬單，該賬單只會(huì)發(fā)給業(yè)主/業(yè)主指定的代理人，比如租房中介。
如若需要幫助，業(yè)主可委托我們來(lái)進(jìn)行確認(rèn)或解決房產(chǎn)所有權(quán)問(wèn)題。
Q: 律師或者持牌過(guò)戶師 (Licenced Conveyancer)的區(qū)別是什么？房屋買(mǎi)賣(mài)我要找律師還是過(guò)戶師？
A: 二者在房屋過(guò)戶方面沒(méi)有什么區(qū)別，都可以幫您處理您的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程/過(guò)戶手續(xù)。
過(guò)戶師通常主要負(fù)責(zé)房屋買(mǎi)賣(mài)，有豐富的處理財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)方面，他們?cè)诜慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以及拍賣(mài)、樓花和私人銷(xiāo)售方面都有經(jīng)驗(yàn)。而律師可以有資格做更多的其他法律領(lǐng)域的事情。但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，過(guò)戶師就足夠了。
過(guò)戶師雖不持有法律執(zhí)照，但是可以在完成Certificate IV 或Conveyancing Advance Diploma的課程后, 拿到執(zhí)照。在維州，法律允許由持牌過(guò)戶師完成房產(chǎn)過(guò)戶的文書(shū)工作。
Q: 持牌過(guò)戶師 (Licenced Conveyancer)提供的服務(wù)是什么？
A: 在合同簽訂前的階段，過(guò)戶律師會(huì)向您解釋賣(mài)家聲明、買(mǎi)賣(mài)土地合同及法律要求披露和該房產(chǎn)相關(guān)的地契，權(quán)益，環(huán)境規(guī)劃等信息的關(guān)鍵信息，并根據(jù)您的實(shí)際情況選擇在合同里增加或刪除條款，以保護(hù)您的利益。
在合同簽訂后交割前，過(guò)戶律師會(huì)代表您與賣(mài)家律師、貸款經(jīng)紀(jì)人和土地局稅務(wù)局 (State Revenue Office) 等聯(lián)系促進(jìn)和確保交割的順利進(jìn)行。
臨近交割及交割當(dāng)日，過(guò)戶律師會(huì)與賣(mài)家代表就該房產(chǎn)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用根據(jù)交割日期來(lái)計(jì)算調(diào)節(jié)，并計(jì)算出精確的所需尾款進(jìn)行交割。在交割當(dāng)日督促各方進(jìn)行簽字并確保過(guò)戶的完成。