美寶爸媽積累了一筆財富，考慮到美寶未來的生活，決定在美國購置一套房產(chǎn)。考慮到未來并沒有成為美國稅務(wù)居民的計劃，作為一位持有美國資產(chǎn)的境外人士，遺產(chǎn)免稅額僅僅只有6萬美金，也就是說，美寶繼承Andy這套房產(chǎn)的時候，遺產(chǎn)納稅額度可能高達40%。
因此，美寶爸媽計劃從購買時，就把美寶的名字寫在房產(chǎn)證上，以避免未來的高額遺產(chǎn)稅。但是，這樣的做法是不是合適？有哪些風險？還有其他更好的選擇嗎？
加上孩子的名字，讓孩子跟你一起來擁有房地產(chǎn)這個手續(xù)叫“Quitclaim”。Quitclaim會把你的一部分權(quán)利“給”掉了。
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譬如說，夫妻倆擁有一套房，如果把兒子或者兒媳加進房產(chǎn)證的話，相當于把夫妻倆的部分權(quán)利贈與給孩子了，三個人的話就是一人1/3，兩個人的話就是一人一半，這個其實在稅法上就是贈與了?。
很多人會以為只是在房產(chǎn)證上加個名字，反正也沒人過問，國稅局也不知道，應(yīng)該不會有什么問題。
確實做Quitclaim的時候，這個動作只是在County換一個名字，國稅局并不知道，但是，今后如果涉及到房產(chǎn)交易或者遺產(chǎn)繼承的時候，IRS知道了并認為有問題的話，就會來調(diào)查你，因為在美國“贈與”要受“贈與稅”的限制。
即一年可贈與每人16,000（夫妻共32,000）；超過的部分，可以動用你一輩子的減免額12,060,000（夫妻共24,120,000），但是用的時候必須跟國稅局報備（Gift Tax Return），告訴他你要先預(yù)支你一輩子的減免額。
所以，不是不可以加孩子的名字，因為將孩子名字加入房產(chǎn)證就算“贈與”，贈與價值超過16,000（夫妻共32,000）的部分，要不你繳交贈與稅，要不然就申報Gift Tax Return。如果你沒有做這個動作，事實上等于在做不對的事情，只是你希望國稅局不知道而已了。
會帶來哪些嚴重后果？
1. 你將不再對房產(chǎn)擁有完全控制權(quán)。如果有一天你想要賣掉這套房子，但是子女們不同意并拒絕在合同上簽字，那你就無法按照自己的意愿處理掉這幢房產(chǎn)。
如果子女不滿18周歲，您還必須經(jīng)由法院指定的第三方同意才可以出售。
2. 無論是你的銀行及其他金融賬戶還是你的房產(chǎn)證，只要加上子女的名字，您的資產(chǎn)就會受到子女未來的生活影響。
萬一不幸子女惹上官司、離婚或宣告破產(chǎn)，債權(quán)人可以追索你子女名下財產(chǎn)用于抵債，因為你的子女是資產(chǎn)共同持有人。
3. 萬一不幸子女早走一步，您的房產(chǎn)將變成你和你子女的合法繼承人(他的另一半或子女)共同持有。
如果大家對房產(chǎn)處理想法意見不一致或有重大分歧，到最后面對利益極有可能會反目成仇對簿公堂。
4. 最重要的一點，在房契上加上子女的名字將會給他們帶來最多的稅務(wù)問題。在美國很多地方，只要與孩子財富相關(guān)的地方，幾乎都與稅有關(guān)。
房契上加子女名會有哪些稅務(wù)問題?
增值稅
有一部分父母會在買房子的時候直接加上孩子的名字，認為這樣就可以避免了遺產(chǎn)稅和遺囑認證費。但他們卻掉進了國稅局另一個坑——增值稅。
通常聯(lián)邦增值稅為15%-20%。給大家舉個例子：
張先生當年花了100萬買了一套投資用房。如果房契上僅張先生一個人的名字。張先生過世時，房子的價值為200萬。
因為他的子女將以遺產(chǎn)繼承的方式獲得房子，那么稅務(wù)局會給與優(yōu)惠，將房屋的計稅底數(shù)(Tax Basic)定為張先生過世那天的價格(也就是200萬)。
這個時候子女按照200萬的價格賣掉房子，利潤為零(200萬售價-200萬計稅底數(shù)=0)，子女不需要交一分增值稅。
但如果張先生將子女的名字加在房契上，那么在買的那一刻，子女的計稅底數(shù)就定在了當時的50萬(100萬的一半)，子女就無法享受國稅局的優(yōu)惠政策。
一旦張先生過世后房子賣了200萬，子女就必須為自己升值的50萬繳納(100萬-50萬)*20%=10萬的增值稅。
贈與稅
還有的父母會在自己年老時，忽然想把孩子的名字加進來。這就不僅涉及到增值稅，還會碰到贈與稅的問題。
2024年，聯(lián)邦贈與稅的免稅額度為贈予人可贈予任何人$18,000，夫妻兩人合并共可贈予任何人$36,000。
一旦超過這個額度就會從終生贈與稅免稅額度里扣減或繳納贈與稅。2024年，贈與稅最低18%，超過100萬美元部分40%
遺產(chǎn)稅
我們最耳熟能詳?shù)拿绹惙ǎ峙戮褪沁z產(chǎn)稅了。眾所周知，美國是一個遺產(chǎn)稅高到咋舌的國家，最高時需繳納40%的遺產(chǎn)稅。
如果父母是美國公民、綠卡，那么2024和2025年每人將有1361萬的免稅額度，但2026年會降到700萬美元。
如果父母是外國人，那么免稅額度僅6萬，超過部分會會被國稅局征收最高40%的遺產(chǎn)稅，并且遺產(chǎn)稅必須在9個月內(nèi)交齊，不然房產(chǎn)會被拍賣用以繳納稅金。
所以，這種方式涉及到了贈與、遺產(chǎn)、還有增值稅，并不輕松。
美寶爸媽怎么辦
1、如果孩子年滿18歲，建議只寫孩子的名字。選擇這個方式不會牽扯到遺產(chǎn)稅和贈與稅的問題，最為劃算。
2、如果孩子還未滿18周歲，不如就只寫夫妻雙方中的其中一方的名字。這種情況下，不管是買房賣房、還是申請貸款的時候，都只需要一個人去提供資料、簽署文件、去大使館公證等等，最為簡單。
將來房價漲了可以把房子賣掉后，再把錢分批給孩子。讓孩子自然繼承您的房產(chǎn)只需要繳納遺產(chǎn)稅。同時通常相比贈與稅，遺產(chǎn)稅的繳納金額更少。