紐約買(mǎi)房，記得預(yù)留3%-5%的過(guò)戶(hù)費(fèi)用
在紐約買(mǎi)房的時(shí)候不能只準(zhǔn)備好首付就夠了，還有一些費(fèi)用應(yīng)在買(mǎi)房決策之前就先做好預(yù)算。例如需要準(zhǔn)備總價(jià)的3%-5%作為過(guò)戶(hù)費(fèi)。
并且不同種類(lèi)的房產(chǎn)，過(guò)戶(hù)費(fèi)有很大差別。一般來(lái)說(shuō)，全新公寓過(guò)戶(hù)費(fèi)用是最貴的，Coop因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，是不需要支付貸款稅和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)的，所以過(guò)戶(hù)費(fèi)用也是各種房產(chǎn)類(lèi)型中最低的一個(gè)，只要花$3000左右就可以完成過(guò)戶(hù)。
過(guò)戶(hù)費(fèi)具體都涉及到哪些方面呢？我們一起來(lái)看看。
律師費(fèi)
產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)
產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)人員服務(wù)費(fèi)
政府登記費(fèi)
驗(yàn)屋費(fèi)
房屋保險(xiǎn)
貸款稅/豪宅稅/轉(zhuǎn)讓稅
銀行費(fèi)用
一、律師費(fèi)
雖然在美國(guó)很多州并沒(méi)有強(qiáng)制要求購(gòu)房者聘請(qǐng)律師參與購(gòu)房合同的洽談，但是在紐約購(gòu)房，法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)房屋必須通過(guò)律師來(lái)完成交易。具體費(fèi)用可以與律師協(xié)商，通常情況下在$1000到$3000不等。
*需要注意的是，如果是和開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的律師費(fèi)也是需要買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)的。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)
紐約及周邊的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)一般是$1,000-$2,000，具體金額可以向交易律師索要，并要求每一項(xiàng)調(diào)查的細(xì)節(jié)清單。有些復(fù)雜的交易可能會(huì)在普通調(diào)查的項(xiàng)目上做一些加定項(xiàng)目，比如房屋建筑圖紙調(diào)查（plan search）、地區(qū)規(guī)劃調(diào)查（zoning search）、地標(biāo)檢索（landmark serarch）。
*建議將自己關(guān)心的項(xiàng)目和疑慮和律師充分溝通，如果有必要，比如未來(lái)改建房屋的規(guī)劃，則應(yīng)除了標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查項(xiàng)目外，為自己選擇一份量身定做的調(diào)查報(bào)告。
三、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)
這項(xiàng)費(fèi)用是由產(chǎn)權(quán)公司收取，用于對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歷史的調(diào)查與擔(dān)保。如果過(guò)戶(hù)后再出現(xiàn)與產(chǎn)權(quán)方面相關(guān)的糾紛，產(chǎn)權(quán)公司有義務(wù)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任并與以賠償。
紐約的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用是根據(jù)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如果購(gòu)買(mǎi)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，新樓的規(guī)劃文件中(offering plan book)會(huì)有保險(xiǎn)的具體計(jì)算表格供參考，即使買(mǎi)的是二手房，也可以請(qǐng)律師事先按交易價(jià)格提供一個(gè)計(jì)算好的保險(xiǎn)金額。
*通常情況下，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)按照房屋的價(jià)格，收取總房屋價(jià)格的0.45%作為費(fèi)用。如果購(gòu)房者需要貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，還需要額外支付購(gòu)房金額2%的保險(xiǎn)費(fèi)用，用于保障銀行在產(chǎn)權(quán)上的利益。
四、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)人員服務(wù)費(fèi)
一般是$200-$500的出席費(fèi)。費(fèi)用包括了過(guò)戶(hù)人員公證、送遞所有產(chǎn)權(quán)文件的手續(xù)費(fèi)。這些文件包括房產(chǎn)證、貸款文件、還款文件、授權(quán)書(shū)，甚至公寓大樓新用戶(hù)登記注冊(cè)文件等。根據(jù)產(chǎn)權(quán)公司和過(guò)戶(hù)專(zhuān)員的資質(zhì)及案件復(fù)雜度，這個(gè)費(fèi)用會(huì)有調(diào)整。
五、政府登記費(fèi)
紐約各郡縣的登記費(fèi)均為幾十到幾百美元。這個(gè)費(fèi)用包括了政府返還一份蓋章房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)。交易律師會(huì)在計(jì)算產(chǎn)權(quán)費(fèi)用和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用的同時(shí)一并告知給客戶(hù)。
六、驗(yàn)屋費(fèi)
每一次驗(yàn)屋費(fèi)用大約$300左右，如果驗(yàn)屋后沒(méi)有買(mǎi)這處房子，下一個(gè)你有興趣的房產(chǎn)也還是要再驗(yàn)屋。
驗(yàn)屋雖然不是買(mǎi)房的法定環(huán)節(jié)，但是出于對(duì)自己負(fù)責(zé)，這筆錢(qián)值得花。
七、房屋保險(xiǎn)
在過(guò)戶(hù)前買(mǎi)家需要找房屋保險(xiǎn)公司買(mǎi)好房子一年期的保險(xiǎn)，紐約華人圈一般稱(chēng)之為“火險(xiǎn)”，保單從過(guò)戶(hù)當(dāng)天開(kāi)始生效。保險(xiǎn)的內(nèi)容與貸款銀行的投保要求有關(guān)，金額和房屋類(lèi)型和估值有關(guān)。保費(fèi)在$200到$1200不等。
八、貸款稅
如果購(gòu)房者選擇通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，政府會(huì)收取相應(yīng)的貸款稅。
紐約市五大區(qū)的貸款稅稅率是貸款金額的1.75%，紐約州長(zhǎng)島的貸款稅是貸款金額的1%。
*如果買(mǎi)家全現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，則可省下銀行貸款費(fèi)用和政府收取的貸款稅。
九、豪宅稅
在從前，豪宅稅稅率是一刀切的，房?jī)r(jià)超過(guò)100萬(wàn)美金，買(mǎi)家要支付1%的豪宅稅。從2019年7月1日起，新的累進(jìn)稅制生效，按房?jī)r(jià)累計(jì)增加，起征點(diǎn)不變。
十、轉(zhuǎn)讓稅
二手房交易轉(zhuǎn)讓稅（包括紐約市和紐約州交易轉(zhuǎn)讓稅）由賣(mài)家繳納：分別為1.4%（50萬(wàn)美金以下）或者1.825% （50萬(wàn)美金以上）。
*如果是和開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)新建房屋，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求買(mǎi)家承擔(dān)轉(zhuǎn)讓稅。
十一、銀行費(fèi)用
如果需要貸款，要支付貸款銀行相關(guān)費(fèi)用。
在申請(qǐng)貸款的時(shí)候就要先支付給銀行估價(jià)費(fèi)和審批費(fèi)。估價(jià)費(fèi)一般在$300起，估價(jià)越高估價(jià)費(fèi)也越高。審批費(fèi)一般$500起。
其他的銀行費(fèi)用就是過(guò)戶(hù)當(dāng)天一起結(jié)算。例如有銀行律師費(fèi)、文件準(zhǔn)備費(fèi)、水淹調(diào)查費(fèi)、代收地稅保險(xiǎn)費(fèi)等等，很多時(shí)候還要購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)，否則就增加貸款利息。
總之，根據(jù)房?jī)r(jià)多少、是否貸款、買(mǎi)的是不是新建房子等不同情況，買(mǎi)房過(guò)戶(hù)費(fèi)用差別很大，購(gòu)房前還需要留有預(yù)算。
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