1. 查信用報告、準備存款
在開始買房之前,應(yīng)該先做好前期準備。例如了解自己的信用分數(shù)(Credit Score)、確認信用報告(Credit Report)上沒有錯誤信息和負面記錄,也沒有大筆金額的負債記錄,準備好首付以及過戶費用的存款等。
2. 找銀行貸款還是房貸經(jīng)紀?
申請貸款買房,可以在貸方(比如銀行)直接申請,又或者找房貸經(jīng)紀(Mortgage Broker)幫忙,手續(xù)是一樣的。房貸經(jīng)紀相當(dāng)于中介,他們通??梢圆樵兊讲煌y行提供的不同類型房貸、不同利率和手續(xù)費用,方便你比較,也會有更多選擇。大多數(shù)房貸經(jīng)紀也有更專業(yè)的服務(wù),可以更好的解答關(guān)于房貸的相關(guān)問題。
而銀行只會提供本行的房貸項目選擇,但不通過中介直接向銀行申請房貸的話,很可能能省下一些額外的中介手續(xù)費用。一些本地的Credit Unions(信用合作社)可能也會有比較優(yōu)惠的房貸選擇。
3. 申請買房貸款
Pre-Approval Letter
在準備認真看房子之前,先做房貸Pre-Approval可以讓你了解到自己真正最多能貸到多少金額,以免看中了房子后卻發(fā)覺原來買不起,浪費時間和感情。申請Pre-Approval Letter需要提供以下的文件:
ID,身份證明;
SSN,查信用分數(shù)和信用報告,需要hard pull;
Pay stub,最近30天的工資單,證明收入;
1040 Form/W-2s,過去兩年的報稅表,證明收入穩(wěn)定;
Bank statements,60天內(nèi)的銀行存款賬單,證明你能支付多少首付等
由于申請房貸Pre-Approval需要提交的證明文件,跟真正申請房貸時基本上是一樣的,先拿到preapproval,等到之后真正辦理買房貸款手續(xù)時就會順利很多,可以加快整個買房過戶過程。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天,文件上也會有寫明Expiration Date(過期日期),因為銀行需要更新最新的收入和存款信息來確保買房貸款預(yù)先批準的有效性。過期之后,通常只要更新收入和資產(chǎn)的證明文件就可以獲取新的貸款預(yù)先批準信。Pre-Approval一般是免費的,但有些機構(gòu)可能也會收取一定費用。
4. 看房子、出Offer
拿到Preapproval letter以后,就可以按照申請到的買房貸款金額來選擇自己能力范圍內(nèi)的心水房子,建議找一個可靠的買家經(jīng)紀(Buyer's Agent)幫忙。如果你有看中的房子,可以向賣家make an offer(提出購買意向),經(jīng)過一輪輪的counteroffer(討價還價)以后,最終確定房價以及其他條件。
5. 填寫房貸申請表
Mortgage Application
當(dāng)你跟賣家商量好一切,簽訂了買房協(xié)議(Purchase agreement accepted)后,就需要正式申請房貸(Secure the mortgage)。
美國大多銀行或者房貸經(jīng)紀都會采用全美通用的住房貸款統(tǒng)一申請書《Uniform Residential Mortgage Application》,俗稱Form 1003(1003表)。這份房貸申請表需要填寫如下內(nèi)容:
申請買房貸款類型、貸款年限、貸款金額、利率等;
準備購買的房子的地址等詳細信息和申請貸款的目的;
借款人個人信息;
借款人的工作和收入,要求填寫過去2年的工作歷史記錄;
每月收入及住房支出明細,要求填寫每個月各種稅前收入,住房支出包括現(xiàn)時的租金,預(yù)計之后的月供、地產(chǎn)稅、房屋保險、業(yè)主協(xié)會費用等等;
資產(chǎn)和債務(wù),資金包括銀行賬戶、投資賬戶、其他房產(chǎn)、退休金賬戶、人壽保險現(xiàn)金價值等,債務(wù)包括信用卡、車貸、其他貸款、贍養(yǎng)費支出等;
房產(chǎn)交易明細,包括房價、過戶手續(xù)費等等(通常讓銀行幫忙填)
其他可能影響你償還房貸的信息,比如破產(chǎn)記錄、打官司、有沒有拖欠過債務(wù)等;
除此以外,你還需要提供證明以上信息的、最新的工資單、銀行賬單等文件。
6. 銀行給出買房貸款費用估算
Loan Estimate
Loan Estimate是一份三頁紙的表格文件(以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)),當(dāng)銀行收到你的房貸申請后,必須要在3個工作日內(nèi)給你出一份書面的買房貸款費用估算文件。
Loan Estimate會包括以下一些詳細信息:
房貸利率
利率是否浮動
房貸年限
月供金額估算
是否有預(yù)付罰款
是否有氣球貸
利率是否已鎖定
地產(chǎn)稅估算
房屋保險估算
地產(chǎn)稅和保險是否由第三方托管
Closing過戶費估算
過戶結(jié)算時需要支付的現(xiàn)金金額估算
仔細檢查有沒有拼寫錯誤,以及房貸的各項條款,如果發(fā)現(xiàn)跟之前談的不一樣,要馬上指出來,讓經(jīng)紀解釋清楚,或者作出修改。留意月供款項有沒有超出自己預(yù)算,如果地產(chǎn)稅和保險不放第三方托管(不包含在月供內(nèi)),那就要自己直接繳交費用。留意Closing fee以及自己需要準備的過戶費用。
Loan Estimate不等于成功申請到買房貸款,只是法律規(guī)定貸方必須要讓借款人了解貸款詳細的信息。所以你也可以要求銀行給出不同條款的Loan Estimate,甚至在短時間內(nèi)向不同銀行/房貸經(jīng)紀要Loan Estimate來比較更詳細的房貸條款和手續(xù)費用信息,再確定向誰借貸。