近幾年,美國(guó)房產(chǎn)投資憑借市場(chǎng)穩(wěn)定性和潛在的投資回報(bào)率成為越來(lái)越多中國(guó)投資人進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的選擇。但是,很多投資人在美國(guó)房產(chǎn)處置(出售、贈(zèng)送及遺贈(zèng))方面所面臨的問(wèn)題不甚清楚,例如:出售美國(guó)房產(chǎn)是否需要聘用專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?美國(guó)房產(chǎn)如何傳承給下一代能夠達(dá)到省稅的最佳效果?下面為投資人推送美房投資防坑指南詳細(xì)為投資人解析在美房出售、贈(zèng)與及繼承方面需要避免哪些坑,供各位投資人參考。
美國(guó)房產(chǎn)六大坑之五
出售之坑
坑人緣由:對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不了解導(dǎo)致好買不好賣,賣房后拋在腦后,欠費(fèi)積壓,覆水難收。
在出售房產(chǎn)方面,客戶要對(duì)其進(jìn)行合理的估價(jià)。很多客戶認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)漲,因此在網(wǎng)上掛個(gè)高價(jià)慢慢賣,殊不知美國(guó)房屋市場(chǎng)非常公開(kāi)透明,高價(jià)無(wú)人問(wèn)津。并且,如果客戶不依靠專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,自己尋找客戶,很多時(shí)候是找不到買主的。
當(dāng)客戶找到專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問(wèn)詢時(shí),發(fā)現(xiàn)自己要支付大約4%-6%的經(jīng)紀(jì)人傭金,一下就慌了神。其實(shí),專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有很多買家資源和專業(yè)渠道,在客戶出售房產(chǎn)時(shí),能夠更快地找到出價(jià)合適的買主。
經(jīng)紀(jì)人傭金 (Broker fee):是客戶開(kāi)支中最大的一筆,主要視賣家與經(jīng)紀(jì)人協(xié)商而定,一般傭金是買賣家雙方經(jīng)紀(jì)人依比例拆帳。除了支付經(jīng)紀(jì)人傭金之外,客戶還需支付總數(shù)約為房?jī)r(jià)1%的其他費(fèi)用,包括:過(guò)戶公證費(fèi) (Escrow Fee)、郡縣政府和市政府過(guò)戶稅、文件公證費(fèi)等,另外屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi) (Title Insurance)一般也是由客戶支付。
對(duì)于賣房獲得的資本利得,應(yīng)該繳納資本利得稅,交稅后及時(shí)申請(qǐng)退稅。根據(jù)加州法律,中國(guó)公民在美國(guó)售房后,如果沒(méi)有美國(guó)綠卡、居民身份,美國(guó)社會(huì)安全號(hào)與稅號(hào),公證行(Escrow)將代扣房?jī)r(jià)18.33%,其中15%上交美國(guó)聯(lián)邦國(guó)稅局,3.33%上交美國(guó)加州州稅務(wù)局。這些代扣款,需要找到合適的稅務(wù)師申請(qǐng)退款。如客戶在賣房前提前做好規(guī)劃,三至五個(gè)月或可退回美國(guó)聯(lián)邦15%的預(yù)扣款,沒(méi)有提前規(guī)劃退稅的客戶客戶退稅時(shí)間長(zhǎng)則或需要一到兩年,甚至如果申報(bào)出現(xiàn)問(wèn)題,將很難退回。
此外,如果客戶在出售房產(chǎn)后沒(méi)有及時(shí)關(guān)閉房屋的wifi、電話、水、電、氣等,則還會(huì)繼續(xù)收到賬單。這些費(fèi)用如果客戶搬往其他地方了,沒(méi)及時(shí)發(fā)現(xiàn),將會(huì)積少成多,嚴(yán)重影響賣家的信用記錄。
防坑準(zhǔn)則:
對(duì)于出售價(jià)格,可以通過(guò)Zillow等網(wǎng)站查詢周邊同樣房屋近期成交價(jià)、在售價(jià)、正在交易過(guò)程中的價(jià)格,三位一體進(jìn)行比較,即可預(yù)估房屋的價(jià)格。開(kāi)一個(gè)合理公道的價(jià)格,有利于房屋及時(shí)售出。
如果客戶對(duì)于市場(chǎng)不熟悉,可向?qū)I(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尋求幫助。
對(duì)于退稅,雇傭?qū)I(yè)的稅務(wù)師會(huì)讓客戶賺很多。
賣房交割之時(shí),需注意房產(chǎn)有無(wú)延續(xù)性費(fèi)用,如水、電、wifi等,若有,及時(shí)停止服務(wù)。此外,也需要把各種網(wǎng)站的郵寄地址改為新地址,以免出現(xiàn)費(fèi)用的漏繳和隱私泄露。
美國(guó)房產(chǎn)六大坑之六
贈(zèng)與與繼承之坑
坑人緣由:萬(wàn)稅萬(wàn)稅萬(wàn)萬(wàn)稅。買房時(shí)寫自己的名字圖省事,沒(méi)想到贈(zèng)給家人還需要交稅。去世時(shí)獲得遺產(chǎn)的人可能背上了重?fù)?dān)。
美國(guó)非稅務(wù)居民在美國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn),尤其是有形資產(chǎn)(例如房產(chǎn)),贈(zèng)與稅免稅額每年只有1.4萬(wàn)美金,遺產(chǎn)稅免稅額只有6萬(wàn)美金。以遺產(chǎn)稅為例:稅率是累進(jìn)額度,稅率為10%-40%。若房子是150萬(wàn)美金,100萬(wàn)美金以下大約遺產(chǎn)稅率平均為25-30%,100萬(wàn)美金以上遺產(chǎn)稅率40%。所以,很多人開(kāi)開(kāi)心心在美國(guó)人買了房子,但是萬(wàn)一投資人去世,若不繳納遺產(chǎn)稅,房子無(wú)法過(guò)戶到孩子名下。
美國(guó)稅務(wù)居民的年贈(zèng)與免稅額為1.4萬(wàn)美金,夫婦兩個(gè)為2.8萬(wàn)美金,只是贈(zèng)與者報(bào)稅,被贈(zèng)與者是不需要報(bào)稅的。
美國(guó)稅務(wù)居民個(gè)人遺產(chǎn)免稅額是1120萬(wàn)美元,夫妻遺產(chǎn)免稅額是2240萬(wàn)美元。美國(guó)非稅務(wù)居民和美國(guó)稅務(wù)居民稅率相同,免稅額不同。若一段時(shí)間內(nèi)交不出遺產(chǎn)稅,政府將處置資產(chǎn)。
防坑法則:
買房時(shí)仔細(xì)考慮購(gòu)房者是誰(shuí),未來(lái)用處為何,并咨詢相關(guān)的稅務(wù)師進(jìn)行專業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃,有備無(wú)患。